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Jan

Con el modelo anteriormente expuesto se ha intentado hacer una síntesis de las distintas fases que definen la formación de los ciclos inmobiliarios. Es importante destacar que tal modelo matemático debe ser tomado como algo aproximado, muy útil para poder realizar predicciones y análisis de situación, pero sin esperar respuestas de alta precisión, debido fundamentalmente a la aleatoriedad de los factores que influyen. Cuestiones referentes a prever exactamente cómo, cuándo, y con qué intensidad se van a manifestar en el sector las consecuencias de una restricción de crédito, es enormemente difícil de predecir, como hemos podido comprobar tras la aparición de la terrible crisis financiera que actualmente atravesamos.
En cuanto al modelo definido deberemos realizar las siguientes puntualizaciones:
• La existencia de un ciclo concreto, así como su intensidad y duración no tiene porqué repetirse históricamente. Ni se va a manifestar exactamente como una curva sinusoidal. Los escenarios posibles después de una fase contractiva dependerán en gran medida de las condiciones coyunturales, pudiendo ser la caída y duración posterior de distinta magnitud que el mínimo precedente.
• La cronología en la formación de las distintas fases constitutivas del ciclo tiene un carácter repetitivo, pero existe la posibilidad de obtener distintas amplitudes de desarrollo en función de la intensidad con la que cada una de las variables influya en el desarrollo del mismo. Los periodos de subida y bajada pueden no ser de la misma amplitud que la fase precedente, por lo que los escenarios resultantes deben ser redefinidos en función de las condiciones de contorno estimadas al inicio de cada fase. Destacamos por ello en trazo discontinuo la posible variación de las amplitudes en el desarrollo de los ciclos.
• Al margen del ciclo inmobiliario de carácter general existen una multitud de subciclos (submercados), que se diferencian en función del uso del inmueble asignado y su localización. Subciclos de distinta naturaleza y factor de riesgo tienen amplitudes totalmente diferentes, como podrían ser la diferencia existente entre el mercado de la vivienda en alquiler en Alemania (menor volatilidad) o la promoción de centros comerciales en países emergentes (alta volatilidad).
Por ello no debemos olvidar las significativas diferencias que pueden existir entre subciclos diferentes, por ejemplo entre el mercado residencial y el terciario. Mientras que el mercado de la vivienda en alquiler tendería a ser más estable, el terciario reaccionaría rápidamente a la caída de la demanda. Un desplome fuerte de las rentas de alquileres de oficinas, directamente influido por el menor crecimiento económico y las expectativas de inversión, arrastrará en una primera fase al mercado de la promoción de vivienda, pero no quizá tan violentamente al de la vivienda en alquiler. Por ello lo importante que resulta diseccionar el denominado subciclo de estudio, atendiendo al tipo de inmueble, tipo de actividad inmobiliaria y localización geográfica.
• La dinámica de mercado propia del sector inmobiliario presenta el efecto retardo, consecuencia de la rigidez de la oferta. Es decir, la aparición de una demanda creciente no es inmediatamente satisfecha por la oferta existente. La variación de ésta última se produce con un retraso considerable, lo cual se traduce en fuertes incrementos de precios.
o Por ejemplo, las variaciones más acentuadas en términos cuantitativas, los incrementos de stock de nueva superficie, se producen en la fase recesiva, donde aumentan fuertemente y en la fase de recuperación, donde se produce el fenómeno contrario. Análogo ocurre con las tasas de vacío
o Y las rentas de alquiler disminuyen enérgicamente en las fases bajas de mercado, para aumentar en las duales de expansión.
• Finalmente comentar la posibilidad de aplicar simultáneamente el modelo del ciclo inmobiliario a hipotéticas curvas de oferta y demanda, siempre con el desfase temporal antes mencionado. Si se sobrepusieran ambas curvas, obtendríamos, en las intersecciones de las mismas, los puntos de equilibrio del mercado. Y pese a la dificilísima predicción, nos daría una primera aproximación acerca de los puntos máximos y mínimos de los ciclos inmobiliarios.
En próximos capítulo estudiaremos aspectos referentes a la internacionalización de sector inmobiliario y su influencia en los ciclos.
Rafael Moneo Abreu
Blog Real Estate
14 Enero 2009

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