1
Dec

Las cuatro fases las podríamos concebir de la siguiente forma: comenzaremos desde una hipótesis inicial consistente en un mercado en equilibrio que tiende a avanzar hacia una fase de expansión. Tal fase precede a un periodo de sobreoferta posterior, constituyendo estas dos fases la parte superior del ciclo. Frente a tal desarrollo, aparecen las fases duales en la parte inferior de la onda sinusoidal, constituida por una corrección y ajuste posterior, para concluir con una fase de estabilización. Pese a la validez general del modelo, significar que este tipo de ciclo sería más adecuado bajo una utilización más restringida, para un determinado subsector, y en un mercado geográfico correspondiente. Estudiaremos en cada una de las fases el efecto combinado formado por la demanda, evolución de los precios y rigidez de oferta para cada una de las fases definidas.
1. Fase de desarrollo de promociones y proyectos: Expansión
La hipótesis de partida es una situación de teórico equilibrio, en la que coyunturalmente se registra una recuperación económica a nivel general. El efecto inmediato que provoca es una mayor demanda de superficie. En esta primera etapa obtenemos una evolución general del mercado que puede ser reflejada mediante las siguientes premisas:
• Fuerte aumento de las tasas de absorción de superficie.
Crecimiento notable de las rentas de alquiler vía mayor demanda. En esta fase se alcanzan las rentas máximas de alquiler, bajo la influencia de un mercado en permanente expansión.
• El retardo existente en el fenómeno de interacción entre oferta y demanda del bien inmobiliario, provoca que tal incremento de demanda no pueda ser inmediatamente satisfecho, proceso que a su vez estimula la aparición de nueva oferta.
• Los bancos comienzan a conceder créditos al percibir una mejora general del mercado inmobiliario y rentas crecientes de alquiler. Las valoraciones, basadas en criterios de rentabilidad, comienzan de forma conservadora, para proseguir una tendencia cada vez más optimista.
• Se extiende la euforia en el mercado, lo que da lugar a un significativo aumento del planeamiento de proyectos inmobiliarios y promociones.


2. Fase de sobreoferta de proyectos. Contracción
Tal periodo viene caracterizado sobre todo por la entrada en el mercado de las nuevas promociones, consecuencia de las altas expectativas creadas, y del retraso ya comentado, característico en el esquema demanda-producción, lo que provoca los primeros desequilibrios. La situación coyuntural tiende a un enfriamiento paulatino, por lo que la demanda de bienes de mercado, incluidas las superficies de alquiler, empieza a ser cada vez menor.
• Los nuevos proyectos realizados no encuentran futuros compradores o usuarios.
• Se produce una primera bajada de rentas y una subida paulatina de las tasas de vacío.
• La actividad del sector constructor sigue enormemente activa como consecuencia del retardo temporal en el planeamiento de numerosos proyectos que comenzaron en la fase anterior.
• Ante el preludio de un cambio coyuntural, empiezan a aplicarse a nivel intersectorial criterios de racionalización en los costes de producción, que a su vez provocan menor de demanda de personal y de superficie.
• La liquidez provocada por la necesidad de inversión, generada en ambos periodos, actúa de catalizador en todo el proceso. El mercado inmobiliario ejerce como receptor de fondos netos de todos los sectores de la economía, resultado de aplicar estrategias de diversificación en el manejo del capital inversor.
• A este respecto hay que tener en cuenta la sobrevaloración general que presentan la mayoría de bienes dentro de todos los componentes del sector inmobiliario (vivienda, oficinas y retail). Se cierran transacciones a precios netamente superiores a los de la fase anterior, en ocasiones alejados de sus parámetros fundamentales.
• El ciclo tiende a volver a un nivel equivalente al punto de partida inicial para confrontar el proceso recesivo.
3. Fase de corrección y ajuste del mercado. Recesión
El ciclo económico sigue en fase clara de enfriamiento y se incorpora a la parte más depresiva del mismo. La euforia existente en la fase de sobrecalentamiento, impulsado por la dinámica actividad constructora, se relaja considerablemente. Comienza una etapa caracterizada por la fuerte corrección de los excesos cometidos. El mercado de alquiler presenta una importante sobreoferta. Bajo estas premisas se caracteriza esta etapa por los siguientes parámetros:
• Se produce una fuerte disminución de las rentas de alquiler, la demanda de superficie se encuentra en las peores condiciones posibles.
• Las malas condiciones económicas tienden a empeorar, la situación general y el nivel de confianza se deteriora, desciende la inversión, lo que provoca además una menor tasa de ocupación.
• La construcción decrece mucho más rápidamente que en la fase anterior. Se producen abruptos descensos en el visado de nuevos proyectos.
• En aspectos relativos a la gestión inmobiliaria se detecta un mercado mucho más favorable a los arrendatarios. Se pactan condiciones más favorables en los contratos de alquiler, y los productos inmobiliarios de más riesgo o con perores condiciones de comercialización tienen enormes dificultades para encontrar usuario, comprador o financiación.
• Los promotores tienden a aplazar el comienzo de nuevos proyectos.
• En la ámbito macroeconómico tienden a aplicarse medidas de política monetaria y fiscal para reavivar la demanda.
Comienzan a aparecer, en el mercado de inversión inmuebles con precios cada vez más atractivos. La actividad constructora se encuentra a nivel mínimo, lo que a su vez provoca una caída del precio de construcción de nueva planta. La banca tiende a restringir la actividad crediticia de forma sistemática. Tal comportamiento de las entidades financieras se manifiesta de tal forma, pese a la implantación de políticas de bajos tipos de interés, por la pérdida de confianza existente y la aparición continua de insolvencias. El final de esta fase se caracteriza por alcanzar el punto más bajo en las rentas de alquiler del mercado inmobiliario.
4. Fase de estabilización del mercado. Recuperación.
Tal período comienza a partir del punto más bajo de las rentas de alquiler, que se comportan como primer indicador que actuará a modo de catalizador del cambio inminente del mercado. La situación coyuntural se entiende que está tocando fondo. Desde el punto de vista macroeconómico siguen existiendo quiebras o insolvencia de empresas relacionadas con el activo inmobiliario, que van consolidando tal mercado en su estadio final. Lo más significativo de esta fase se puede resumir de la siguiente manera:
• La situación coyuntural tiende a mejorar, se empiezan a detectar síntomas que actúan como estabilizadores del mercado.
• Aumenta la demanda de superficie de alquiler.
• El mercado comienza a absorber el exceso de oferta existente, proceso que ocurrirá con el retardo característico. Aumentan las tasas de ocupación.
• Pese a producirse el cambio coyuntural, el mercado de nueva construcción vuelve a reaccionar con retraso, se nota la carencia de nuevas superficies disponibles, que todavía no han podido recuperarse de la recesión anterior.
• Los promotores tienen problemas para disponer de fondos ajenos por las restrictivas condiciones que todavía tienden a imponer los bancos.
inmovil.JPG
Desgraciadamente la situación actual, a nivel global, quedaría con toda probabilidad encuadrada dentro de la fase 3. ¿¿Y dónde estará el fondo??
En próximos capítulos se realizarán los comentarios y conclusiones pertinentes, medidas a adoptar y explicaciones concretas del actual contexto.
Rafael Moneo Abreu.
Blog Real Estate, 1 Diciembre 2008

Comments

German July 16, 2013 - 10:02 pm

Hoy (julio de 2013) en la Argentina estamos atravesando por la fase 3.

Michael Kors Handbags outlet October 27, 2013 - 4:33 am

It’s appropriate time to make some plans for the future and it
is time to be happy. I have read this post and if I
could I want to suggest you few interesting things or suggestions.

Maybe you could write next articles referring to this article.
I wish to read more things about it!

Pasquale October 30, 2013 - 3:07 am

Hey just wanted to give you a quick heads up. The text inn
your content seem to be running off the screen iin Firefox.
I’m not sure if this is a formatting issue or something to
do with web browser compatibility but I figured I’d post too let you know.
The design and style look great though! Hope you get the problem fixed soon.
Cheers

Spanish grammar worksheets quizzes October 31, 2013 - 2:18 pm

Greetings! Very useful advice within this post! It is the little chaanges that make the most significant changes.
Thanks a lot for sharing!

buy wow gold January 28, 2014 - 1:27 pm

Article writing is also a fun, if you be acquainted
with afterward you can write if not it is difficult to write.

frozen drink March 16, 2015 - 6:21 pm

Hmm it seems like your site ate my first comment (it was super long) so I guess I’ll just sum it up what I submitted and say,
I’m thoroughly enjoying your blog. I too am an aspiring blog blogger but I’m still new to the whole thing.
Do you have any helpful hints for inexperienced blog
writers? I’d really appreciate it.

heraclio munoz December 21, 2017 - 5:28 pm

From Smart Grid and intelligent transportation systems to hazard mitigation, air quality monitoring and smart waste, we’ll be looking into 9 smart city networks and see what exactly these technologies do to improve the lives of their communities and how they are helping to build smarter and sustainable population hubs for future. The one thing these technologies all have in common is they all require electricity to run, so, let’s start things off with smart grids and how they’re enhancing and improving energy management in the places they’re deployed. 9 Examples of Smart City Networks: https://www.lanner-america.com/blog/9-smart-city-networks-examples/

Heraclio Munoz January 23, 2018 - 2:49 am

One major starting point for CSPs and ISP’s NFV solutions is the deployment of virtual CPE (consumer premise equipment), specifically the business oriented variation vE-CPE – Virtual enterprise CPE. The immediate benefits in reduced CapEx and flexibility make growing enterprise networks one of the first to receive NFV solutions in the form of vCPE from service providers. Virtual CPE, the first step in service providers’ NFV promise – vendor agnostic networks… https://www.lanner-america.com/blog/virtual-cpe-first-step-service-providers-nfv/

Heraclio Munoz January 25, 2018 - 3:58 am

Lanner’s powerful fanless embedded PC, LEC-2580P, offering Intel®’s Core™ i7-6600U CPU and AirPrime® MC7354 LTE module from Sierra Wireless, has successfully received PTCRB certification which allows OEM’s and system integrators from a wide range of vertical markets to develop robust turnkey solutions that offer remote communication, IoT and Edge Computing capabilities in one reliable open architecture embedded PC platform. Lanner’s Embedded PC LEC-2580P Receives PTCRB Certification for IIoT Applications… https://www.lanner-america.com/latest-news/lanners-embedded-pc-lec-2580p-receives-ptcrb-certification-iiot-applications/

Heraclio Munoz January 30, 2018 - 1:17 am

Network equipment vendors have been increasing their efforts to develop software-defined solutions for the changing industry, but with the many changes introduced new problems have started to surface. Considering the vendor-agnostic nature of SDN/NFV architectures, network equipment vendors that decide to adopt these flexible architectures are now finding their own services and offerings open to competition from third-party software vendors –on their own hardware!

Competition reaches new levels as SDN and NFV continue to permeate the market… https://www.lanner-america.com/blog/competition-growing-in-network-appliance-industry/

Heraclio Munoz February 9, 2018 - 2:17 am

Lanner’s Embedded PC LEC-2580P Receives PTCRB Certification for IIoT Applications… https://www.lanner-america.com/latest-news/lanners-embedded-pc-lec-2580p-receives-ptcrb-certification-iiot-applications/

Heraclio Munoz February 9, 2018 - 2:39 am

Video surveillance has been a prominent feature in a large portion of security set ups for decades now. Over the years, video surveillance has taken many forms. Traditional closed circuit television (CCTV) recorded video footage to video tapes that could then be played back using a video player. Then came DVRs and digital video recording and with them new ways in which footage could be stored digitally as files on a computer, rather than physical tapes. More recent iterations include IP cameras that are able to stream video over a network and can be remotely accessed and stored. How Will AI Enhance Video Surveillance Capabilities? https://www.lanner-america.com/blog/will-ai-enhance-video-surveillance-capabilities/

Heraclio Munoz February 9, 2018 - 10:24 pm

Network Infrastructures around the world are going through a massive transformation to keep up with the anticipated proliferation of Internet of Things and to enable 5G wireless network based services in future not so far. Groundbreaking technologies and solutions evolving in the SDN, NFV and Edge Computing space are laying a foundation for agile and cost effective network infrastructure, designed to provide highly optimized and distributed compute and storage resources for proper implementation of IoT technologies. 4 Edge Computing Technologies Enabling IoT-Ready Network Infrastructure… https://www.lanner-america.com/blog/4-edge-computing-technologies-enabling-iot-ready-network-infrastructure/

Jason White February 21, 2018 - 2:20 am

NCA-1010 is Lanner’s revolutionary ultra compact x86 networking system: https://www.lanner-america.com/product/nca-1010/

Leave a Comment

*

We use both our own and third-party cookies to enhance our services and to offer you the content that most suits your preferences by analysing your browsing habits. Your continued use of the site means that you accept these cookies. You may change your settings and obtain more information here. Accept