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En los últimos años la gestión de activos inmobiliarios viene siendo cada vez más importante en los órganos de dirección de empresas de carácter precisamente no inmobiliario. Una tendencia fundamental de gestión que se ha impuesto en los últimos años ha sido desligar la propiedad de los inmuebles de su utilización. Un proceso se prolongará en un futuro, de forma intersectorial, hasta llegar a dar un giro estratégico de magnitud tal, que permita alcanzar las relaciones de propiedad existentes en EEUU, el 24% frente al 67% en Europa (según informaciones de Jones Lang Lasalle).
La teoría estratégica asociada a la premisa anterior es parte integrante del concepto de gestión conocido como „Corporate Real Estate Management” (CREM). Se define como aquella forma de gestión inmobiliaria enfocada desde un punto de vista activo, estratégico y orientado a la consecución de objetivos generales. A su exposición nos dedicaremos próximamente. La venta de inmuebles se puede interpretar como una forma de optimizar el valor añadido de los activos inmobiliarios, considerando los mismos como parte integrante de la gestión estratégica. Financieramente tales operaciones suelen buscar reducir un abultado pasivo en el balance. Y mejor aun si se realizan cuando existe una elevada liquidez en el mercado de la inversión, el momento más adecuado para realizar tal tipo de enajenaciones. Con ello, los bienes inmobiliarios contribuyen al saneamiento financiero de la compañía o a la generación de fondos para la realización de ambiciosos planes de inversión o expansión de carácter estratégico.
El caso de la multinacional Carrefour, sin embargo, ha sorprendido por el diseño de la operación. Detonante fundamental, las exigencias de un socio minoritario, el denominado “Blue Capital”, una Joint Venture formado por el presidente de LVMH, el multimillonario Bernard Arnoult, y el fondo de inversión “Colony Capital”. En total ambos reúnen un 9,1% de la estructura accionarial de Carrefour. Su intención: sacar a bolsa el paquete de inmuebles en propiedad o la venta a un inversor.
Hasta tal punto, nada parece llamar la atención de tal estrategia corporativa. Tradicionalmente Carrefour ha sido tenedor de una importante cartera de inmuebles en los cuales ejercía su actividad. No olvidemos que para las cadenas de distribución, la estrategia de tenencia en propiedad puede resultar un punto básico en el control de su actividad, puesto que asegurarse una localización adecuada es un apoyo fundamental para tener garantizados los mejores puntos de venta. En este sentido recordemos la venta masiva de inmuebles ocurrida hace dos años del grupo de distribución alemán Karstadt (hoy re-denominado como Arcandor). Dificultades extremas provocadas por la debilidad coyuntural y errores estratégicos del pasado sólo encontraron solución mediante la enajenación masiva de una cartera inmobiliaria en propiedad. Tal medida fue la tabla de salvación del grupo distribuidor, que pudo sanear el abultadísimo pasivo, establecer un plan de reestructuración y centrarse exclusivamente en aquellas actividades comerciales que le generaban valor a largo plazo.
No obstante, el plan presentado para la venta de inmuebles en Carrefour parece tener otras connotaciones. En vez de realizar un plan estratégico de venta completa de una cartera de activos, las intenciones parecen quedar limitadas a la colocación o venta de una parte minoritaria de la misma (en torno aproximadamente al 12% de los inmuebles del holding). Recordemos, a modo de ejemplo, el anuncio reciente por parte de los dos mayores bancos españoles de enajenar la totalidad de su cartera, manteniendo excepcionalmente algunos inmuebles en propiedad. En general se podría predecir, que tal volumen minoritario hace dudar asimismo del convencimiento de la operación por parte del actual equipo directivo, que ya se ha visto obligado incluso a reconocer públicamente sus diferencias con la misma y la presión recibida por parte del accionista antes citado. La cuestión a resolver es si tal actuación responde al comienzo de un giro estratégico, impulsado en este caso por parte de un grupo minoritario, lo que sería el preludio de un plan de venta mucho más ambicioso, o la obtención de una liquidez adicional para el accionista, mediante la dotación de un dividendo extraordinario.
Fundamental será analizar cómo la posesión de los inmuebles aporta valor a la estrategia del grupo distribuidor, en los términos anteriormente citados. Es decir ¿peligra la posesión de liderazgo de Carrefour si se desligase de los mismos? Porque desde el punto de vista de la obtención de liquidez la maniobra no está exenta de sentido. No olvidemos que el actual momento de venta, sí parecer ser cercano a obtener un elevado precio por tales activos. Pese a las turbulencias existentes en la actualidad y a la dificultad todavía no resuelta en los mercados de crédito, hasta el verano de este año se han obtenido cifras record de transacciones inmobiliarias en el terciario europeo (informes actualizados de las grandes consultoras así lo indican). Las rentabilidades obtenidas en inmuebles ocupados por inquilinos de alta calidad están en cifras mínimas históricas. Y no olvidemos que habrá todo tipo de estrategias desde el punto de vista inmobiliario, de gestión, transformación y reutilización de activos, pero el verdadero éxito se consigue, si se diseña y realiza tal transacción en el momento adecuado del ciclo, donde el precio de venta sea lo más alto posible. Si Karstadt hubiere esperado dos años y no hubiese tenido que realizar la venta masiva en condiciones de primera necesidad, la operación hubiera sido “redonda”. En este sentido, y si hay inversores esperando con exceso de liquidez, Carrefour puede optimizar el momento de venta. La cuestión pendiente es ya la cuantía de la operación.
¿Cómo enfoca el lector este tipo de operaciones de enajenación de activos inmobiliarios? ¿No se podría perder un margen adicional importante si los inmuebles en posesión siguieran subiendo de valor? ¿Es imprescindible para una empresa de distribución la posesión como estrategia de control de los puntos de venta?
Rafael Moneo Abreu.
Blog Real Estate, 9 Septiembre 2007

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