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Mercado inmobiliario alemán: expectativas en el 2007

Written on April 10, 2007 by Rafael Moneo in Uncategorized

Para examinar posibles escenarios del mercado alemán de cara a años venideros, examinemos primeramente lo ocurrido en el 2006: según datos de la consultora CB Richard Ellis, que acaban de publicares en marzo de este año, el volumen de inversión alcanzó los 51 Mrd de EUR, lo que representa un incremento del 57 % respecto al año anterior, estableciéndose así un record de inversión. Cifras que demuestran un extraordinario apetito inversor, y superado solamente en incremento por fenómenos extravagantes como el jurídicamente inseguro mercado ruso, que experimenta un brutal incremento del 1016%.
Es evidente la consolidación del mercado alemán como destino de inversión. Atrás quedó la etapa de las subvenciones de la época de la reunificación, causante en gran medida de aquella exageración de precios, y atrás quedaron también los augurios posteriores, donde Alemania parecía no superar la letargia macroeconómica de principios del 2000. La recuperación económica es un hecho, y si en tal consonancia no sube el mercado alemán, poco margen existirá en consecuencia en el resto de plazas europeas, algunas de ellas con síntomas de clara sobrevaloración de precios.


La cuestión a resolver se centra en la siempre incierta predicción de futuro. ¿Se ha llegado al punto más álgido en la inversión o queda margen todavía para poder beneficiarse de subidas adicionales, especialmente si comparamos sus expectativas con las de otros mercados europeos? Analicemos algunos aspectos acaecidos hasta el momento en relación a tal cuestión:
• El motor fundamental del interés en el mercado alemán ha sido la diferencia de rentabilidad respecto a mercados mucho más maduros, como el británico o el francés, es decir invertir en el incipiente Berlín frente a plazas tan consolidadas como Londres y París (que presentan, como Madrid, rentabilidades mínimas históricas en el mercado de la inversión, en ocasiones inferiores incluso al 4%). Por ello, la demanda ha sido fundamentalmente impulsada por inversores extranjeros, mientras propietarios y fondos alemanes se han visto obligados a reordenar sus carteras y salir obligadamente al exterior, estando casi siempre del lado vendedor.
• La introducción del modelo REIT en Alemania, pese la peregrina discusión acerca de la inclusión de carteras formadas por edificios de viviendas, es un hecho. Tal vehículo es un importante estímulo para la inversión porque la nueva estructura jurídica, además de sustituir la deteriorada imagen de los obsoletos fondos, permite cotizar directamente en los mercados de capitales, con la liquidez adicional que acarrea tal entrada. Y en tal contexto, facilidades fiscales en la legislación, que tenderá a favorecer más las inversiones locales frente a las realizadas en el extranjero.
• El perfil de inversor empieza a ser de carácter más patrimonialista y menos especulativo. Los fondos de oportunidad, que entraron en un escenario de bajísimos tipos y alto diferencial de rentabilidad, empiezan a dar paso al inversor a largo plazo. Como prueba, el creciente interés de inversores locales, hasta ahora vendedores, que redescubren su propia localización natural. Y así lo demuestran los movimientos de compra de la mayor inmobiliaria alemana, IVG, o la aparición de nuevos fondos especiales centrados exclusivamente en el mercado alemán
Es evidente que si la recuperación económica continúa la senda de crecimiento marcada, la demanda interna y la inversión será el paso siguiente, lo que se traducirá en aumentos significativos de rentas en terciario y en el renacer posterior del mercado de compra de vivienda. Por tanto, y según se desarrolle el contexto macroeconómico, podemos estar ante el resurgir de una segunda fase de crecimiento, donde las posibilidades de los inversores extranjeros pueden seguir siendo enormemente atractivas. Más de gestión y menos enfocada a ser una alternativa puramente financiera. No será de extrañar por ello futuros trasvases de capital de mercados sobrecalentados al todavía emergente mercado alemán de rentas y precios de compra.

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