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Inversión inmobiliaria internacional

Written on February 22, 2007 by Rafael Moneo in Uncategorized

La inversión inmobiliaria a nivel internacional alcanza una importancia cada vez mayor dentro de la imparable globalización de los mercados financieros. Su principal aportación viene dada al aprovechar las oportunidades existentes que brindan los ciclos inmobiliarios de las distintas áreas geográficas del mundo. Con tal estrategia se diversifican las carteras de los inversores institucionales, hasta ahora demasiado concentradas en los mercados occidentales, cada vez más maduros y con menores posibilidades de revalorización. Vuelco importantísimo ha sido además el creciente interés de los “Private Equity” por el sector inmobiliario, que han impulsado enormemente las cifras y precios de inversión así como los nuevos mercados en los que se han involucrado.
No olvidemos que la globalización del sector inmobiliario, mucho más ligada al entorno local, es menor que la de otros mercados de inversión. Mientras que una caída generalizada de una bolsa de referencia arrastra generalmente a todas sus subordinadas, observamos la distinta temporalidad del ciclo inmobiliario incluso en las economías occidentales. La fuerte subida del precio de los inmuebles en países como EEUU, Inglaterra o España contrasta con los estancamientos sufridos en Japón y Alemania.
La actividad más “globalizable” es sin duda la inversión. Los gestores, fundamentalmente en las formas indirectas (fondos abiertos, REITS), tienen un comportamiento cada vez más global, con criterios de rentabilidad y gestión prácticamente estandarizados en todos los países, especialmente en inmuebles de oficinas o centros comerciales. Se utilizan nuevas técnicas (portfolio management) orientadas a la obtención de una rentabilidad a largo plazo y una gestión activa del inmueble. La promoción se antoja mucho más complicada al estar vinculada a la materia prima suelo, que requiere un conocimiento local profundo, tanto en su fase de adquisición como en la compleja normativa que presenta su desarrollo. Indispensable en ambos casos es el establecimiento de alianzas estratégicas con socios locales que equilibren la importante componente local del negocio inmobiliario y contribuyan a una ponderada asunción de riesgos.
En realidad uno de los objetivos básicos de la inversión internacional es la capacidad de descubrir nuevos mercados. Los ganadores de este proceso serán aquellos que sean capaces de detectar antes que sus competidores zonas futuras con mejores condiciones de crecimiento y expansión. Factor esencial en tal proceso de estudio será un análisis profundo de las condiciones estructurales de cada área de inversión, criterio preponderante a la consideración de los ciclos económicos a medio plazo. Como parámetros más importantes destacamos el factor demográfico, una adecuada diversificación de los distintos sectores económicos y el establecimiento de políticas flexibles que hagan atractiva la inversión en la zona.
Las carteras de los grandes inversores institucionales se harán cada vez más internacionales y las posibilidades de inversión en Europa del Este, China, sudeste asiático, e incluso América Latina se incrementarán significativamente. Un proceso que ya ha comenzado y que se no se detendrá en un futuro. Se estima que en pocos años, aproximadamente el 80% de los habitantes del mundo vivirá en las grandes ciudades. A la cabeza del crecimiento futuro, según diversos estudios, se encuentran ciudades como Dubai, Guangzhou (China), Las Vegas, Bombay o Estambul. Aunque todavía la inversión en países emergentes presenta demasiados riesgos (no apta el pequeño inversor), y solamente es recomendable para los gestores más profesionalizados. Las perspectivas futuras de la inversión internacional son enormes, y el aumento de rentabilidad que pueda suponer tener una parte de la cartera situada en tales aglomeraciones urbanas contribuirá a compensar la madurez de rentas en el mundo occidental. Premisa fundamental es la seguridad jurídica del inversor en los mercados de destino, así como un riguroso y exhaustivo conocimiento de los mismos y del producto que se pretende desarrollar.

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