2
May

Con esta serie comenzamos unas reflexiones acerca del significado de las acciones de empresas inmobiliarias, especialmente desde la perspectiva del inversor. Encabezaremos el estudio con un enfoque general de las mismas, para pasar a detallar en artículos posteriores, aspectos relativos a las valoraciones, comparaciones con el resto de alternativas de inversión, así como un análisis de las empresas más significativas.
Las acciones de empresas inmobiliarias son participaciones alícuotas en al capital social de una empresa, generalmente cotizada en bolsa, y cuya valoración depende en gran medida de cómo el mercado estime y tase la composición de los activos que tenga en cartera. La forma habitual es la constitución de una Sociedad Anónima, con la plena obligación de establecer y cumplir todas las exigencias que exige la legislación a este respecto. Las obligaciones derivadas de anunciar la información relevante y la publicación periódica de resultados se realizan de forma análoga, y bajo los principios establecidos para cualquier otro tipo de sociedad cotizada en bolsa.
Las actividades que puede desarrollar una empresa denominada como de tipo inmobiliario, y relacionada por tanto en un elevado porcentaje de actividad con dicho sector, pueden ser de distinta naturaleza. En numerosos casos difiriere bastante de lo que representa la mera actividad patrimonialista como única prestación, que suele ser la actividad de referencia en una empresa inmobiliaria a escala internacional:

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16
Apr

ASUMÁMOSLO: EL MODELO URBANÍSTICO ACTUAL ESTÁ AGOTADO

Written on April 16, 2007 by Miguel Hernández in Uncategorized

Director del Programa Superior de Dirección de Empresas Inmobiliarias del Instituto de Empresa. Miembro del Royal Institution of Chartered Surveyors
Hace unos días se aprobó en el Congreso de los Diputados la enésima reforma de la Ley del Suelo y otra vez se ha perdido una ocasión para llegar al fondo de la cuestión.
La raíz del problema arranca de la primera Ley del Suelo de 1956 donde se estableció un modelo que se ha respetado en su esencia hasta hoy. Esta Ley, preconstitucional, ha sido objeto que parches sucesivos que han basculado desde la mayor planificación hasta la máxima libertad de mercado según gobernara el PSOE o el PP. Este modelo ha tenido incluso una sentencia del Tribunal Constitucional favorable a una total competencia de las Comunidades Autónomas en la ordenación del territorio.

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12
Apr

INCERTIDUMBRES ANTE LA FUTURA LEY DEL SUELO

Written on April 12, 2007 by Daniel Fernández Kranz in Uncategorized

El pasado 7 de marzo fue aprobado en el Congreso el proyecto de Ley Estatal de Suelo, que se encuentra actualmente en discusión en el Senado, estando prevista su entrada en vigor el próximo 1 de julio de 2007, derogando, la actual y a buen seguro efímera, Ley 6/98 de 13 de Abril de Suelo y Valoraciones.
Se prevé, en el propio texto de la norma, su refundición con los preceptos que quedan vigentes del Real Decreto legislativo 1/92, de 26 de Junio, que aprobó el texto refundido de la Ley del Suelo, tras la conocida Sentencia del Tribunal Constitucional 61/97 de 20 de marzo, que declaró inconstitucionales buena parte de sus preceptos .

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10
Apr

Mercado inmobiliario alemán: expectativas en el 2007

Written on April 10, 2007 by Rafael Moneo in Uncategorized

Para examinar posibles escenarios del mercado alemán de cara a años venideros, examinemos primeramente lo ocurrido en el 2006: según datos de la consultora CB Richard Ellis, que acaban de publicares en marzo de este año, el volumen de inversión alcanzó los 51 Mrd de EUR, lo que representa un incremento del 57 % respecto al año anterior, estableciéndose así un record de inversión. Cifras que demuestran un extraordinario apetito inversor, y superado solamente en incremento por fenómenos extravagantes como el jurídicamente inseguro mercado ruso, que experimenta un brutal incremento del 1016%.
Es evidente la consolidación del mercado alemán como destino de inversión. Atrás quedó la etapa de las subvenciones de la época de la reunificación, causante en gran medida de aquella exageración de precios, y atrás quedaron también los augurios posteriores, donde Alemania parecía no superar la letargia macroeconómica de principios del 2000. La recuperación económica es un hecho, y si en tal consonancia no sube el mercado alemán, poco margen existirá en consecuencia en el resto de plazas europeas, algunas de ellas con síntomas de clara sobrevaloración de precios.

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9
Apr

Juan Barba Silvela
Doughty Hanson

Extracto de “El Principito”, Cáp. XIII
“El cuarto planeta era el del hombre de negocios. El hombre estaba tan ocupado que ni siquiera levantó la cabeza cuando llegó el principito”… “..¿Y qué haces tú con quinientos millones de estrellas?…” “…Nada. Las poseo…” “¿Y para qué te sirve poseer las estrellas? Me sirve para ser rico. ¿Y para qué te sirve ser rico? Para comprar otras estrellas, si alguien las encuentra”.
Los crecimientos exponenciales y actividad frenética de los últimos años han transformado el sector inmobiliario en España. El volumen de negocio y tamaño de los balances de las compañías inmobiliarias, así como el número de éstas, no tiene parecido al del año 96 (compañías hoy entre la 50-70 primeras tienen una actividad y balance similares a las 10 primeras del 96).

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8
Mar

I FORO RESTAURA

Written on March 8, 2007 by José Narváez in Uncategorized

El pasado jueves, día 1 de marzo, se celebró el I Foro Restaura sobre la rehabilitación inmobiliaria, con un notable éxito. Y clausurado por la Exma. Sra. Doña María Antonia Trujillo, Ministra de la Vivienda.
Durante el foro, se hizo un recorrido por la cadena de valor del negocio de la rehabilitación, analizando la complejidad de éste segmento, dentro de la actividad de la construcción.
Para empezar, partimos desde la compra del inmueble, actividad difícil, en la que se debe mirar, entre otras cosas, qué se puede y que se debe hacer, los costes y el tiempo en el que tendremos el edificio terminado (autorizaciones, licencias, …). Valoración del estado actual del inmueble y valoración del producto terminado. La propiedad, en muchos casos dividida, etc,… La conclusión fue que los restauradores son, antes de promotores, negociadores con gran capacidad para crear valor; poniéndose de manifiesto la importancia de la experiencia y la necesidad de soluciones imaginativas. Por otro lado, es una actividad prestigiosa para el promotor de calidad y, está menos sometida a movimientos bruscos del mercado, entre otras cosas, porque los edificios rehabilitados suelen ser edificios singulares y en muy buenas localizaciones, aunque escasos
En lo referente a la financiación, los bancos parece que estiman que es una actividad universal, con riesgo controlado, con un recorrido constante y rentable, en sí misma y por la repercusión que los inquilinos pueden tener en la sucursal cercana, que todavía queda mercado, aunque se ralentice el ritmo de construcción y, que tiene algunas características que hacen más difícil el cálculo de los riesgos implicados, por alguna de las características de las que hemos hablado antes, entre otros, la dificultad técnica de la obra, los plazos, las desviaciones presupuestarias, dificultades de valoración del inmueble, etc,….
La fiscalidad fue otro de los puntos que suscitaron interés, tanto por el esquema y aspectos característicos del sector, como por la postura de la Administración con respecto a este sector y los diferentes intereses entre la Administración Central y las autonómicas (temas de IVA, de ITP, …). Cada inmueble es un mundo en sí mismo, inquilinos, herencias, … Hay que saber qué se compra y a quién, no es lo mismo comprar a persona física, o a persona jurídica, si el adquiriente y el vendedor son de diferentes provincias y/o autonomías, así como, la ubicación del inmueble, etc,… Es importante asesorarse bien antes de tomar cualquier decisión.
Se habló de internacionalización y de oportunidades de negocio fuera de España, tanto en los países del este, como en los occidentales, éstos con más seguridad financiera, jurídica,…, aquellos con mayores rentabilidades esperadas
También se tuvo en cuenta el punto de vista de los arquitectos, con las dificultades y retos de la rehabilitación, tanto constructivas, como arquitectónicas
Se disertó sobre la rehabilitación como elemento dinamizador de las ciudades y con un rol social claro, en cuanto a recuperadora del valor artístico/histórico de las aquellas, así como, de mejora de la habitabilidad y de regeneración del tejido urbano, haciendo las ciudades mejores, más seguras, más limpias y más agradables.
Por último, se puso de manifiesto la necesidad de implicación de todas las administraciones, tanto locales, como autonómicas, o central, colaborando con los promotores, facilitando y agilizando alguno de los trámites burocráticos necesarios, ciertos tipos de ayudas y/o subvenciones, régimen fiscal adecuado, etc,…. Todos estamos en el mismo barco y, a todas las partes les interesa la colaboración.
Por su parte, la Sra. Ministra dijo que considera la rehabilitación como uno de los ejes fundamentales de la política de vivienda proponiendo una comisión de trabajo para estudiar la rehabilitación, tanto pública, como privada, con sus especiales características.
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27
Feb

Contestación al profesor Rafel Pampillón

Written on February 27, 2007 by Rafael Moneo in Uncategorized

Magnitudes que pueden dar una idea acerca de la sobre valoración en el mercado de la vivienda pueden ser varias. Fijémonos en dos de ellas, como la renta ofrecida por un activo, o la evolución de las subidas de salarios en comparación con la del precio de los inmuebles.
Como indicador prematuro se podría utilizar la existencia de desviaciones de precio en relación al valor fundamental (factor de comparación típico puede ser la rentabilidad obtenida en relación al precio de compra). Hasta ahora la rentabilidad de compra de vivienda en España ha estado fundamentalmente basada en la plusvalía futura, es decir la ganancia en función de una posible inflación de precios. Mientras las inversiones alternativas por exceso de capital sigan teniendo también bajadas constantes de rentabilidad, lo que ha ocurrido en entornos de exceso de liquidez como el actual, todo se mantiene, pero cuando los mercados de inversión empiecen a tener turbulencias, tipos continuados al alza, cambios de ciclo económico, es evidente que los parámetros de tales compras pueden cambiar de forma sustancial……
Porque cuantas viviendas vacías pueden existir en España como resultado de aplicar tales criterios de gestión??
Y el tema salarial. Para la compra de vivienda en los estratos representados por las clases medias hace falta un entorno de estabilidad macroeconómica. La subida de valor de la misma se justifica si lo hacen los salarios reales. O si va a seguir existiendo un aumento de población continuada que mantenga una demanda creciente. Y además, acompañada de unas condiciones de financiación favorable que así lo permitan. Y además tipos de interés bajos. Examinemos si tales condiciones son sostenibles a lo largo de más de un ciclo económico. Han subido en España los salarios reales en los últimos años al mismo ritmo que la vivienda???
Va seguir la población creciendo en la misma proporción? Las condiciones de financiación, van a seguir siendo igualmente favorables, especialmente si el endeudamiento de las familias sube? O si el paro aumenta como consecuencia de la previsible desaceleración de ese sector aparentemente imparable de los últimos años, la construcción
Interrogantes o riesgos cada vez más difíciles de ocultar. El debate sobre que pasará a medio plazo queda abierto.

22
Feb

Inversión inmobiliaria internacional

Written on February 22, 2007 by Rafael Moneo in Uncategorized

La inversión inmobiliaria a nivel internacional alcanza una importancia cada vez mayor dentro de la imparable globalización de los mercados financieros. Su principal aportación viene dada al aprovechar las oportunidades existentes que brindan los ciclos inmobiliarios de las distintas áreas geográficas del mundo. Con tal estrategia se diversifican las carteras de los inversores institucionales, hasta ahora demasiado concentradas en los mercados occidentales, cada vez más maduros y con menores posibilidades de revalorización. Vuelco importantísimo ha sido además el creciente interés de los “Private Equity” por el sector inmobiliario, que han impulsado enormemente las cifras y precios de inversión así como los nuevos mercados en los que se han involucrado.
No olvidemos que la globalización del sector inmobiliario, mucho más ligada al entorno local, es menor que la de otros mercados de inversión. Mientras que una caída generalizada de una bolsa de referencia arrastra generalmente a todas sus subordinadas, observamos la distinta temporalidad del ciclo inmobiliario incluso en las economías occidentales. La fuerte subida del precio de los inmuebles en países como EEUU, Inglaterra o España contrasta con los estancamientos sufridos en Japón y Alemania.
La actividad más “globalizable” es sin duda la inversión. Los gestores, fundamentalmente en las formas indirectas (fondos abiertos, REITS), tienen un comportamiento cada vez más global, con criterios de rentabilidad y gestión prácticamente estandarizados en todos los países, especialmente en inmuebles de oficinas o centros comerciales. Se utilizan nuevas técnicas (portfolio management) orientadas a la obtención de una rentabilidad a largo plazo y una gestión activa del inmueble. La promoción se antoja mucho más complicada al estar vinculada a la materia prima suelo, que requiere un conocimiento local profundo, tanto en su fase de adquisición como en la compleja normativa que presenta su desarrollo. Indispensable en ambos casos es el establecimiento de alianzas estratégicas con socios locales que equilibren la importante componente local del negocio inmobiliario y contribuyan a una ponderada asunción de riesgos.
En realidad uno de los objetivos básicos de la inversión internacional es la capacidad de descubrir nuevos mercados. Los ganadores de este proceso serán aquellos que sean capaces de detectar antes que sus competidores zonas futuras con mejores condiciones de crecimiento y expansión. Factor esencial en tal proceso de estudio será un análisis profundo de las condiciones estructurales de cada área de inversión, criterio preponderante a la consideración de los ciclos económicos a medio plazo. Como parámetros más importantes destacamos el factor demográfico, una adecuada diversificación de los distintos sectores económicos y el establecimiento de políticas flexibles que hagan atractiva la inversión en la zona.
Las carteras de los grandes inversores institucionales se harán cada vez más internacionales y las posibilidades de inversión en Europa del Este, China, sudeste asiático, e incluso América Latina se incrementarán significativamente. Un proceso que ya ha comenzado y que se no se detendrá en un futuro. Se estima que en pocos años, aproximadamente el 80% de los habitantes del mundo vivirá en las grandes ciudades. A la cabeza del crecimiento futuro, según diversos estudios, se encuentran ciudades como Dubai, Guangzhou (China), Las Vegas, Bombay o Estambul. Aunque todavía la inversión en países emergentes presenta demasiados riesgos (no apta el pequeño inversor), y solamente es recomendable para los gestores más profesionalizados. Las perspectivas futuras de la inversión internacional son enormes, y el aumento de rentabilidad que pueda suponer tener una parte de la cartera situada en tales aglomeraciones urbanas contribuirá a compensar la madurez de rentas en el mundo occidental. Premisa fundamental es la seguridad jurídica del inversor en los mercados de destino, así como un riguroso y exhaustivo conocimiento de los mismos y del producto que se pretende desarrollar.

20
Feb

I Foro de RESTAURA de la Rehabilitación Inmobiliaria

Written on February 20, 2007 by José Narváez in Uncategorized

Tendrá lugar el próximo día 1 de marzo
Objetivo
El sector de la rehabilitación va ganando un innegable protagonismo dentro del inmobiliario, tanto por su impacto empresarial y económico, como por su complejidad y la variedad de actores protagonistas en él.
Por este motivo, el Instituto de Empresa junto con Restaura, organiza este I Foro RESTAURA de la Rehabilitación Inmobiliaria, en el que sus agentes principales analizarán este modelo de negocio con identidad propia con un impacto creciente en el sector inmobiliario, que trasciende de la vertiente empresarial, dado su enorme impacto social y urbanístico.
Estructurado entorno a ponencias y mesas redondas, destacados directivos y representantes de la Administración Pública, junto con arquitectos y profesores del Instituto de Empresa, el Foro analizará en profundidad la cadena de valor de la rehabilitación atendiendo a cuestiones clave como estas:
• Cuáles son los elementos esenciales de la negociación de la adquisición de edificios para rehabilitación
• La rehabilitación como alternativa de inversión
• Cuáles son las singularidades jurídico-fiscales de las operaciones de rehabilitación y como impactan en el planteamiento del negocio?, ¿Cuáles son sus normativas aplicables?
• La vertiente social de la rehabilitación y su impacto en la dinamización de las ciudades y la reconfiguración de modelos urbanos
• La internacionalización como nueva vías de crecimiento. El mapa europeo de las actividades de rehabilitación.
• El papel de las Aministraciones Públicas como eje conductor de la recuperación de las ciudades y la iniciativa privada como motor de la misma.

Para más información:

http://www.execed.ie.edu/esp/programas_abiertos/WF_Programa.aspx?id=90228

19
Feb

EL COSTE DEL CÓDIGO TÉCNICO DE LA EDIFICACIÓN PARA EL PROMOTOR

Written on February 19, 2007 by Daniel Fernández Kranz in Uncategorized

Con fecha 29 de marzo de 2006 entró en vigor el Real Decreto 314/06, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación (CTE) en el que se establecen las exigencias que deben cumplirse en los edificios, en relación con los requisitos básicos relativos a la seguridad y la habitabilidad.
Esta norma, que supone el desarrollo reglamentario de la Ley 38/99, de Ordenación de la Edificación, deroga la vigente normativa técnica en esta materia (entre otros, el RD 1650/77 de 10 de junio), creándose así un marco normativo homologado al existente ya en el resto de los países de nuestro entorno.
El CTE armoniza nuestra legislación nacional con las disposiciones vigentes en esta materia en la Unión Europea, principalmente la Directiva 89/106/CEE del Consejo, de 21 de Diciembre, sobre productos de la construcción, y la Directiva 2002/91/CEE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 16 de Diciembre, relativa a la eficiencia energética de los edificios.
Es característica esencial de esta norma el hecho de que todos los agentes intervinientes en el proceso de edificación son responsables de su aplicación, lo cual lleva aparejado que el promotor, como uno de tales agentes, ha de asumir el coste de implantación de las nuevas infraestructuras, exigidas por la aplicación del CTE, en todas las obras de nueva construcción cuya licencia se solicite a partir de su entrada en vigor.
El CTE establece una exhaustiva regulación de las exigencias básicas en materia de seguridad, salubridad, protección frente al ruido y ahorro de energía. Especialmente destacable es el aspecto relativo a a este ahorro de energía, dado que se dispone que una parte de las necesidades energéticas térmicas de los edificios deberá cubrirse mediante la incorporación a los mismos de sistemas de utilización de energía solar.
Fuentes del sector estiman que el coste de implantación de estas infraestructuras pueden incrementar los presupuestos de obra de las promociones entre un 1 y un 2 %, lo cual, en el actual contexto de desaceleración del precio de la vivienda, puede afectar sensiblemente al margen de beneficio de los promotores y, de forma muy especial, de los dedicados a la vivienda protegida, muy sensible a cualquier incremento de costes, en donde los márgenes son, de por sí, muy estrechos.
En definitiva, la aprobación del CTE ha de calificarse como muy positiva, en general, para el sector de la promoción inmobiliaria, especialmente en el ámbito residencial, al aumentar los niveles de seguridad y habitabilidad de los edificios y fomentar el ahorro energético, si bien para el promotor va a ver incrementadas sus obligaciones, ya va a llevar aparejado un incremento de los costes, con una previsible incidencia negativa en su margen de beneficios, en un escenario de difícil repercusión de dicho incremento al precio del producto final.
Delfín Fernandez Martin
Ernst & Young Abogados
Departamento Inmobiliario y Urbanístico.

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