18
Oct

Una vez más, durante los días 20 y 21 de noviembre, se celebrará el VI Foro Inmobiliario del Instituto de Empresa, estando patrocinado este año por Aguirre&Newman
El título del Foro es: “NUEVO MAPA DEL SECTOR: Movimientos corporativos. Tendencias actuales de los distintos segmentos. Novedades legislativas y su impacto. Movimientos transnacionales en flujo de capitales. El sector inmobiliario español desde la perspectiva de la banca española y extranjera”
Como todos los años, el objetivo del Foro es el de servir de punto de encuentro y de debate, para representantes, tanto de la Administración Central, como de las autonómicas; así como, para los directivos de las principales empresas que operan en el sector, para tratar los temas más de actualidad y para compartir experiencias que enriquecerán el conocimiento de todos los participantes en el Foro
Algunas de estas cuestiones que se analizarán son:
• Cuales son las previsiones y tendencias del mercado de la Vivienda y
la situación inmobiliaria en España.
• Cuales son las tendencias en las estrategias de las inmobiliarias líderes.
• La visión multisectorial de la evolución de la demanda y la oferta. Los
necesarios cambios en las estrategias para dar respuesta a nuevas
tendencias.
• Como plantear una estrategia de crecimiento en el mercado
internacional.
• Los Cambios legislativos y su impacto en el sector.
• Los Movimientos corporativos: fusiones y adquisiciones que se están
produciendo en el sector inmobiliario.
• La internacionalización de la inversión.
• La salida del capital español al extranjero y la llegada de capital
extranjero a nuestro país.
• Visión estratégica de los beneficios de la sostenibilidad como factor
que contribuye a la generación de valor para la empresa.
• El sector inmobiliario español desde la perspectiva de la banca española
y extranjera.
• Qué nuevas fórmulas hay de financiación de operaciones inmobiliarias.
En un momento como el actual es esencial conocer las opiniones y
posicionamiento de los agentes implicados que participarán en este
VI Foro Inmobiliario.
OS ESPERAMOS a todos aquellos que tengais interés en el sector
Para más información: Foro Inmobiliario

14
Oct

Hace algunos meses que publicamos un artículo sobre las perspectivas inmobiliarias que ofrecía el mercado alemán a nivel intersectorial. En este caso, y a raíz de un estudio recientemente publicado por el Instituto Alemán de Desarrollo Urbanístico (IFS) en Berlín, profundizaremos en el análisis del sector de la vivienda. Porque Alemania es el país de Europa donde, proporcionalmente a su población, menos viviendas se construyen.
El análisis de las conclusiones del estudio revela cifras enormemente significativas. Y no olvidemos poner en contexto tal estudio. Las turbulencias de los mercados de la inversión acaecidas en los últimos meses han hecho del sector inmobiliario el protagonista estelar del 2007, cuya valoración ha sido puesta en entredicho por las entidades financieras. Como ejemplo, las fuertes correcciones sufridas a nivel mundial de las empresas inmobiliarias cotizadas o los productos tipo REITs.
El estudio muestra una comparativa entre las construcción de viviendas de los distintos países europeos. El ratio utilizado es el número de viviendas construidas anualmente por cada 1000 habitantes, y referido al año 2006. En Alemania, tal ratio asciende a 3, frente a valores muy deferentes como los de España (16) o el vencedor, Irlanda, con la altísima cifra de 21,3. Tal ratio puede ser utilizado para detectar posibles desviaciones futuras de oferta y demanda en el mercado de la vivienda de los distintos países, mediante el análisis y la comparación de las enormes diferencias existentes en un entorno económico similar y sometido a condiciones de financiación equivalentes.
En definitiva, pueden extraerse conclusiones acerca de qué mercados podrían presentar mayores excesos de oferta, especialmente, si las condiciones que han auspiciado el enorme “boom” comienzan a relajarse. Nos referimos con ello a la subida de los salarios reales, las expectativas de tipos, una menor liquidez en el mercado, o el incremento demográfico futuro. Es lógico pensar que etapas de incertidumbre en el crecimiento económico ralentiza los factores que han provocado altas ofertas en el mercado de la vivienda. Y el exceso de producto conduce inexorablemente a una bajada del precio del bien en cuestión. El departamento de estudios del Deutsche Bank identificaba, según un estudio publicado a finales del 2006, precisamente a España e Irlanda como los países más vulnerables a sufrir una corrección de precios en caso de acaecer una etapa de enfriamiento macroeconómico.
¿Cómo enfocar la comparativa entre los países? ¿Cree el lector que la baja demanda de producto inmobiliario en Alemania puede ser estructural? ¿Cómo puede interpretarse una oferta tan baja en relación a la evolución futura de precios?
Rafael Moneo Abreu.
Blog Real Estate, 14 Octubre 2007

9
Sep

En los últimos años la gestión de activos inmobiliarios viene siendo cada vez más importante en los órganos de dirección de empresas de carácter precisamente no inmobiliario. Una tendencia fundamental de gestión que se ha impuesto en los últimos años ha sido desligar la propiedad de los inmuebles de su utilización. Un proceso se prolongará en un futuro, de forma intersectorial, hasta llegar a dar un giro estratégico de magnitud tal, que permita alcanzar las relaciones de propiedad existentes en EEUU, el 24% frente al 67% en Europa (según informaciones de Jones Lang Lasalle).
La teoría estratégica asociada a la premisa anterior es parte integrante del concepto de gestión conocido como „Corporate Real Estate Management” (CREM). Se define como aquella forma de gestión inmobiliaria enfocada desde un punto de vista activo, estratégico y orientado a la consecución de objetivos generales. A su exposición nos dedicaremos próximamente. La venta de inmuebles se puede interpretar como una forma de optimizar el valor añadido de los activos inmobiliarios, considerando los mismos como parte integrante de la gestión estratégica. Financieramente tales operaciones suelen buscar reducir un abultado pasivo en el balance. Y mejor aun si se realizan cuando existe una elevada liquidez en el mercado de la inversión, el momento más adecuado para realizar tal tipo de enajenaciones. Con ello, los bienes inmobiliarios contribuyen al saneamiento financiero de la compañía o a la generación de fondos para la realización de ambiciosos planes de inversión o expansión de carácter estratégico.
El caso de la multinacional Carrefour, sin embargo, ha sorprendido por el diseño de la operación. Detonante fundamental, las exigencias de un socio minoritario, el denominado “Blue Capital”, una Joint Venture formado por el presidente de LVMH, el multimillonario Bernard Arnoult, y el fondo de inversión “Colony Capital”. En total ambos reúnen un 9,1% de la estructura accionarial de Carrefour. Su intención: sacar a bolsa el paquete de inmuebles en propiedad o la venta a un inversor.
Hasta tal punto, nada parece llamar la atención de tal estrategia corporativa. Tradicionalmente Carrefour ha sido tenedor de una importante cartera de inmuebles en los cuales ejercía su actividad. No olvidemos que para las cadenas de distribución, la estrategia de tenencia en propiedad puede resultar un punto básico en el control de su actividad, puesto que asegurarse una localización adecuada es un apoyo fundamental para tener garantizados los mejores puntos de venta. En este sentido recordemos la venta masiva de inmuebles ocurrida hace dos años del grupo de distribución alemán Karstadt (hoy re-denominado como Arcandor). Dificultades extremas provocadas por la debilidad coyuntural y errores estratégicos del pasado sólo encontraron solución mediante la enajenación masiva de una cartera inmobiliaria en propiedad. Tal medida fue la tabla de salvación del grupo distribuidor, que pudo sanear el abultadísimo pasivo, establecer un plan de reestructuración y centrarse exclusivamente en aquellas actividades comerciales que le generaban valor a largo plazo.
No obstante, el plan presentado para la venta de inmuebles en Carrefour parece tener otras connotaciones. En vez de realizar un plan estratégico de venta completa de una cartera de activos, las intenciones parecen quedar limitadas a la colocación o venta de una parte minoritaria de la misma (en torno aproximadamente al 12% de los inmuebles del holding). Recordemos, a modo de ejemplo, el anuncio reciente por parte de los dos mayores bancos españoles de enajenar la totalidad de su cartera, manteniendo excepcionalmente algunos inmuebles en propiedad. En general se podría predecir, que tal volumen minoritario hace dudar asimismo del convencimiento de la operación por parte del actual equipo directivo, que ya se ha visto obligado incluso a reconocer públicamente sus diferencias con la misma y la presión recibida por parte del accionista antes citado. La cuestión a resolver es si tal actuación responde al comienzo de un giro estratégico, impulsado en este caso por parte de un grupo minoritario, lo que sería el preludio de un plan de venta mucho más ambicioso, o la obtención de una liquidez adicional para el accionista, mediante la dotación de un dividendo extraordinario.
Fundamental será analizar cómo la posesión de los inmuebles aporta valor a la estrategia del grupo distribuidor, en los términos anteriormente citados. Es decir ¿peligra la posesión de liderazgo de Carrefour si se desligase de los mismos? Porque desde el punto de vista de la obtención de liquidez la maniobra no está exenta de sentido. No olvidemos que el actual momento de venta, sí parecer ser cercano a obtener un elevado precio por tales activos. Pese a las turbulencias existentes en la actualidad y a la dificultad todavía no resuelta en los mercados de crédito, hasta el verano de este año se han obtenido cifras record de transacciones inmobiliarias en el terciario europeo (informes actualizados de las grandes consultoras así lo indican). Las rentabilidades obtenidas en inmuebles ocupados por inquilinos de alta calidad están en cifras mínimas históricas. Y no olvidemos que habrá todo tipo de estrategias desde el punto de vista inmobiliario, de gestión, transformación y reutilización de activos, pero el verdadero éxito se consigue, si se diseña y realiza tal transacción en el momento adecuado del ciclo, donde el precio de venta sea lo más alto posible. Si Karstadt hubiere esperado dos años y no hubiese tenido que realizar la venta masiva en condiciones de primera necesidad, la operación hubiera sido “redonda”. En este sentido, y si hay inversores esperando con exceso de liquidez, Carrefour puede optimizar el momento de venta. La cuestión pendiente es ya la cuantía de la operación.
¿Cómo enfoca el lector este tipo de operaciones de enajenación de activos inmobiliarios? ¿No se podría perder un margen adicional importante si los inmuebles en posesión siguieran subiendo de valor? ¿Es imprescindible para una empresa de distribución la posesión como estrategia de control de los puntos de venta?
Rafael Moneo Abreu.
Blog Real Estate, 9 Septiembre 2007

17
Jul

ALGUNAS CONSIDERACIONES SOBRE EL SECTOR INMOBILIARIO

Written on July 17, 2007 by José Narváez in Uncategorized

Con el cambio de ciclo en el sector, notamos que las empresas inmobiliarias están tomando nuevos caminos para competir, destacándose algunas características como la generalización de alianzas corporativas, nuevas salidas a bolsa, búsqueda de nuevas fuentes de financiación, aumento de nuestra presencia en el exterior, etc,…
Ante una situación así, las empresas españolas no han tenido más remedio que plantear estrategias de crecimiento, en un mercado y ante unas exigencias ante las que, ganar tamaño es absolutamente necesario. Nuestras empresas, viendo esta necesidad, se han decidido por la compra de otras, salidas a bolsa o lanzamiento de opas, como paso previo al salto hacia la internacionalización, para conseguir llegar a tiempo a otros mercados, o bien, para consolidar los negocios adquiridos.
Cualquiera de estas estrategias necesita un gran pulmón financiero, o bien, una gran capacidad de crédito, avalada por una cartera de activos que, en los últimos tiempos, ha estado sobrevalorada, debido a la espiral de incrementos de precios que hemos vivido. Los pronósticos apuntan hacia nuevas salidas a bolsa y hacia la concentración de empresas.
Por otro lado, también se nota que nuestras empresas inmobiliarias están apostando por la diversificación en sus negocios, aunque en este apartado lo tienen un poco más difícil, sobre todo las más pequeñas, dedicadas hasta ahora a la promoción de viviendas. Las grandes ya están apostando por introducir entre sus actividades, tanto la promoción, como la actividad patrimonialista, con inmuebles que garanticen unos ingresos recurrentes. Además, las grandes ya apuestan por un mix de productos que van desde promover hoteles, centros comerciales, residencias de la tercera edad, viviendas y oficinas destinadas al alquiler, e incluso, invertir los beneficios en actividades y empresas en compañías ajenas al sector, ejemplos que todos conocemos.

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13
Jun

ES YA UNA REALIDAD LA CRISIS DE LA VIVIENDA?????

Written on June 13, 2007 by José Narváez in Uncategorized

La media de los tipos hipotecarios de interés variable en la zona euro para adquisición de vivienda subió en abril hasta el 4,83% respecto al 4,78% registrado en marzo, informó ayer el Banco Central Europeo (BCE) en un comunicado. El Euribor, principal indicador de las hipotecas, se situó ayer a las puertas del 4,50%
La crisis de la vivienda parece que ya es una realidad. Se venden menos casa que hace un año y los tipos de interés siguen con su carrera alcista. Según el Colegio de Registradores, en su informe sobre el primer trimestre de éste año, destaca que las transacciones de vivienda nueva ha descendido un 15,9% y las de vivienda usada un 8,03%
Por otro lado, la caída del boom inmobiliario vendrá a poner orden en el atomizado mundo de las promotoras; según la inmobiliaria RR de Acuña y Asociados, el 75% de las promotoras (Actualmente 60.000) desaparecerán entre 2009 y 2014 al producirse un ajuste de la oferta del mercado residencial. Para este año, la consultora espera una caída de la demanda de un 5% y se generará un exceso de oferta en torno al millón de viviendas.

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5
Jun

Todo parece indicar que estamos ante un cambio de ciclo en el sector inmobiliario, sin que ello suponga el derrumbe del sector.
El Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA), ha arrancado con más expectativas que nunca siendo un fiel reflejo de ello la afluencia de profesionales a las diferentes conferencias y mesas redondas que se celebran, así como de público en general a los diferentes pabellones.
Los temas propuestos son muy variados, unos con gran expectación y otros con menos, pero todos los asistentes con gran ilusión y ganas de clarificar los grandes interrogantes planteados por el sector y su futura evolución; entre otros: la corrupción, la Ley del Suelo, el cambio de ciclo, las fusiones y batacazos de las empresas, las nuevas vías y formas de financiación ante las circulares del Banco de España, la internacionalización, la concentración, etc,…

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1
Jun

La interacción de ambos factores, burbujas en el mercado de activos, aumento de los riesgos expuestos y enfriamiento económico nos vaticina lo que puede ser la entrada en un nuevo ciclo de desarrollo. En momentos de incertidumbre económica, cuando la demanda de inmuebles se ralentiza, lo normal es que aparezca una corrección de precios, quizá una estabilización. Lo más importante y extremadamente difícil: calibrar la intensidad y el punto inicial de tales periodos. Mientras los tipos de interés no suban vertiginosamente y no se produzca un fuerte deterioro de la actividad económica, traducido a su vez en aumento considerable del desempleo, el mercado inmobiliario, especialmente la vivienda, tenderá a no sufrir caídas de cierta magnitud en su valoración. Es fundamental, por tanto, evitar fuertes oscilaciones en la política monetaria. Indicios tales que no se han producido en la economía americana de forma virulenta, que en el año 2007 sigue manteniendo moderadas tasas de crecimiento económico.
Desde una perspectiva histórica el desplome de precios suele tener un alto componente local, generalmente al afectar a zonas en fuerte regresión, donde se detecta un decrecimiento constante de la actividad general. Son zonas cuyas expectativas de desarrollo son escasas, que pierden población, al estar basadas en estructuras obsoletas y un entorno macroeconómico poco atractivo para la inversión futura. Un efecto que a nivel internacional no es tan fácilmente contagiable, pese a la correlación existente en el mercado internacional de la inversión, cada vez más globalizado. Burbujas con fuertes caídas de precios (hasta el 50%), se han experimentado, por ejemplo, en el mercado de Alemania del Este tras la reunificación. Aquello fue una exageración de las expectativas existentes (especulación), previsiones erróneas en la demografía, aderezada con elevadísimas subvenciones y exenciones fiscales. El derrumbe japonés de los 90, en consonancia con la fuerte crisis asociada al hundimiento de un peculiar modelo del bienestar, nos da idea de la dimensión que puede tomar una ruptura violenta. Se llegó a una etapa de brutal deflación, donde, durante años, cualquier medida de política económica se antojaba incapaz de confrontar tal situación.
La situación coyuntural y el escenario macroeconómico nos darán la última respuesta al desenlace final relativo al precio del activo inmobiliario. Y si el motor básico de la economía mundial, EEUU, entrase en una crisis de alta dimensión, tal efecto tendría casi seguro una enorme influncia en el resto de países. Una fuerte caída de precios a nivel global es difícil que se produzca en ausencia de un grave deterioro de la actividad económica, fenómeno que suele ir asociado normalmente a un declive zonal, motivado por aquellas cuestiones que podríamos denominar de carácter propio y estructural. Aunque los mercados de activos llevan más de cuatro años creciendo de forma continuada y en algun momento llegará la correción. No nos libraremos de ello. El maestro Kostolany lo explicó sucintamente, “comprar activos en situaciones de pánico y vender en momentos de euforia”. A buen entendedor…..
¿Cree el lector que un hipotético estallido de la burbuja en EEUU tendría consecuencias inmediatas en el resto del mundo? ¿Cómo cree que van a evolucionar los tipos en caso de que el PIB americano se enfríe cada trimestre que pasa? Y si la FED baja los tipos rápidamente para contrarrestar esta caída ¿puede formarse una burbuja todavía mayor a medio plazo?
Y en España, si estallase la burbuja, ¿sería de carácter puramente local?

24
May

Comenzamos una serie de dos artículos, que aparecerán próximamante en la revista IDEAS EMPRESARIALES sobre el tema expuesto.
Un vistazo a determinados índices de la economía mundial nos ofrece una visión idílica de la entrada en el 2007. En términos de PIB se crece globalmente en torno al 5%, las tasas de inflación resultan aparentemente moderadas, países emergentes muy significativos mantienen un alto crecimiento, han corregido enormemente sus desequilibrios macroeconómicos, especialmente en el aspecto relativo a su déficit público o las reservas de divisas. Nunca hubo mayor consenso entre los analistas respecto a las buenas expectativas a principio de año. La demanda a nivel mundial parece estar sostenida por más de un área económica. Los países emergentes crecen notablemente y retroalimentan a los desarrollados. Los beneficios empresariales ascienden con respecto al trimestre anterior y las tasas de desempleo descienden. Los inversores han reducido las primas de riesgo a un mínimo histórico, es decir, nunca hubo tan poca diferencia entre la rentabilidad del bono americano y el brasileño. ¿Demasiado bonito para ser realidad, o por lo menos, para que la sostenibilidad de dichas cifras siga teniendo una duración tal, que permita llegar a una década completa de crecimiento continuado?
Tal escenario creciente de la economía mundial, tras la crisis experimentada en el año 2001, empieza a presentar notables incertidumbres. Porque los riesgos, amenazas y factores de diversa índole, existen. Una subida continuada del petróleo, un agravamiento de la situación geopolítica en oriente medio (incluso cualquiera de los distintos conflictos existentes a nivel regional), una abrupta caída del dólar, un aumento del proteccionismo en el comercio mundial o un estallido de la incierta situación en China, todavía inmersa en un muy largo periodo de alto crecimiento, pero sustentado en frágiles pilares, que podrían agrietarse bruscamente. Y las previsibles dificultades financieras de las masivas operaciones apalancadas a nivel mundial de los “Hedge Fonds” y los “Private Equity”. Factores todos ellos no desdeñables, cuya aparición provocaría enormes turbulencias en los mercados de inversión a nivel mundial.

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10
May

La Real Academia Española de la Lengua define “corrupción” como la “acción y efecto de corromper”, matizando que “en las organizaciones, especialmente en las públicas” se trata de la “práctica consistente en la utilización de las funciones y medios de aquéllas en provecho, económico o de otra índole, de sus gestores”.
Siguiendo estos parámetros, y como respuesta a la preocupación existente sobre el presente y futuro del sector inmobiliario, IE Business School y la consultora de relaciones públicas Gavin Anderson & Company, han desarrollado el Informe “Política y Urbanismo: Transparencia y Legislación en el Sector Inmobiliario”.
El objetivo de este informe es pulsar la percepción de las empresas españolas sobre la situación de la legislación y la transparencia en el sector inmobiliario, así como proponer soluciones y recomendaciones acordes con las mismas.
Para ello, los responsables del estudio han encuestado a primeros ejecutivos -presidentes y consejeros delegados-de empresas del IBEX y del Mercado Continuo, Promotoras y Constructoras Inmobiliarias, Despachos de Abogados y Periodistas que cubren la información de este sector, que ha marcado el ritmo de la economía española en los últimos años. Su participación ha venido respaldada por la confidencialidad y el anonimato de sus respuestas.
La encuesta consta de 8 preguntas de respuesta simple o evaluación, en las que los participantes han valorado aspectos relacionados con el sector (inmobiliario y construcción, legislación, oportunidades de negocio e inversión, perspectivas y tendencias, información mediática, etc.), y han aportado recomendaciones para mejorar su situación.

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9
May

¿Cuándo llegarán los REIT´s a España?

Written on May 9, 2007 by Miguel Hernández in Uncategorized

Estos días se ha celebrado en Londres el World Summit del Global Real Estate Institute (think tank de temas inmobiliarios a nivel mundial). En este evento se dan cita promotores, inversores, entidades financieras y consultores de todo el mundo para opinar sobre el futuro del sector y analizar las nuevas tendencias del mercado al máximo nivel.
Los REIT´s (Real Estate Investment Trust) han sido sin duda el tema central de las jornadas. Los REIT´s nacieron en Estados Unidos en los años sesenta y últimamente se ha aprobado su legislación en Inglaterra, Alemania, Francia e Italia. Los REIT´s son vehículos de inversión inmobiliaria que deben repartir la mayoría de sus beneficios entre sus partícipes (el 90% en E.E.U.U.) tributando únicamente por el resto y dejando a los inversores los pagos de los impuestos que correspondan a sus plusvalías. Los REIT´s cotizan en los distintos mercados de todo el mundo y evidentemente tienen una alta liquidez, lo que los convierte en vehículos de inversión perfectos para los pequeños ahorradores en el sector inmobiliario.
Por otro lado debemos tener en cuenta que el sector inmobiliario español, junto con el de la construcción, posee una tecnología que se puede considerar de vanguardia a nivel europeo. El esfuerzo que han realizado ambos sectores para resolver las demandas internas y crecer en otros mercados internacionales es ejemplar en estos momentos de dura competencia global.

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