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Las cuatro fases las podríamos concebir de la siguiente forma: comenzaremos desde una hipótesis inicial consistente en un mercado en equilibrio que tiende a avanzar hacia una fase de expansión. Tal fase precede a un periodo de sobreoferta posterior, constituyendo estas dos fases la parte superior del ciclo. Frente a tal desarrollo, aparecen las fases duales en la parte inferior de la onda sinusoidal, constituida por una corrección y ajuste posterior, para concluir con una fase de estabilización. Pese a la validez general del modelo, significar que este tipo de ciclo sería más adecuado bajo una utilización más restringida, para un determinado subsector, y en un mercado geográfico correspondiente. Estudiaremos en cada una de las fases el efecto combinado formado por la demanda, evolución de los precios y rigidez de oferta para cada una de las fases definidas.
1. Fase de desarrollo de promociones y proyectos: Expansión
La hipótesis de partida es una situación de teórico equilibrio, en la que coyunturalmente se registra una recuperación económica a nivel general. El efecto inmediato que provoca es una mayor demanda de superficie. En esta primera etapa obtenemos una evolución general del mercado que puede ser reflejada mediante las siguientes premisas:
• Fuerte aumento de las tasas de absorción de superficie.
Crecimiento notable de las rentas de alquiler vía mayor demanda. En esta fase se alcanzan las rentas máximas de alquiler, bajo la influencia de un mercado en permanente expansión.
• El retardo existente en el fenómeno de interacción entre oferta y demanda del bien inmobiliario, provoca que tal incremento de demanda no pueda ser inmediatamente satisfecho, proceso que a su vez estimula la aparición de nueva oferta.
• Los bancos comienzan a conceder créditos al percibir una mejora general del mercado inmobiliario y rentas crecientes de alquiler. Las valoraciones, basadas en criterios de rentabilidad, comienzan de forma conservadora, para proseguir una tendencia cada vez más optimista.
• Se extiende la euforia en el mercado, lo que da lugar a un significativo aumento del planeamiento de proyectos inmobiliarios y promociones.


2. Fase de sobreoferta de proyectos. Contracción
Tal periodo viene caracterizado sobre todo por la entrada en el mercado de las nuevas promociones, consecuencia de las altas expectativas creadas, y del retraso ya comentado, característico en el esquema demanda-producción, lo que provoca los primeros desequilibrios. La situación coyuntural tiende a un enfriamiento paulatino, por lo que la demanda de bienes de mercado, incluidas las superficies de alquiler, empieza a ser cada vez menor.
• Los nuevos proyectos realizados no encuentran futuros compradores o usuarios.
• Se produce una primera bajada de rentas y una subida paulatina de las tasas de vacío.
• La actividad del sector constructor sigue enormemente activa como consecuencia del retardo temporal en el planeamiento de numerosos proyectos que comenzaron en la fase anterior.
• Ante el preludio de un cambio coyuntural, empiezan a aplicarse a nivel intersectorial criterios de racionalización en los costes de producción, que a su vez provocan menor de demanda de personal y de superficie.
• La liquidez provocada por la necesidad de inversión, generada en ambos periodos, actúa de catalizador en todo el proceso. El mercado inmobiliario ejerce como receptor de fondos netos de todos los sectores de la economía, resultado de aplicar estrategias de diversificación en el manejo del capital inversor.
• A este respecto hay que tener en cuenta la sobrevaloración general que presentan la mayoría de bienes dentro de todos los componentes del sector inmobiliario (vivienda, oficinas y retail). Se cierran transacciones a precios netamente superiores a los de la fase anterior, en ocasiones alejados de sus parámetros fundamentales.
• El ciclo tiende a volver a un nivel equivalente al punto de partida inicial para confrontar el proceso recesivo.
3. Fase de corrección y ajuste del mercado. Recesión
El ciclo económico sigue en fase clara de enfriamiento y se incorpora a la parte más depresiva del mismo. La euforia existente en la fase de sobrecalentamiento, impulsado por la dinámica actividad constructora, se relaja considerablemente. Comienza una etapa caracterizada por la fuerte corrección de los excesos cometidos. El mercado de alquiler presenta una importante sobreoferta. Bajo estas premisas se caracteriza esta etapa por los siguientes parámetros:
• Se produce una fuerte disminución de las rentas de alquiler, la demanda de superficie se encuentra en las peores condiciones posibles.
• Las malas condiciones económicas tienden a empeorar, la situación general y el nivel de confianza se deteriora, desciende la inversión, lo que provoca además una menor tasa de ocupación.
• La construcción decrece mucho más rápidamente que en la fase anterior. Se producen abruptos descensos en el visado de nuevos proyectos.
• En aspectos relativos a la gestión inmobiliaria se detecta un mercado mucho más favorable a los arrendatarios. Se pactan condiciones más favorables en los contratos de alquiler, y los productos inmobiliarios de más riesgo o con perores condiciones de comercialización tienen enormes dificultades para encontrar usuario, comprador o financiación.
• Los promotores tienden a aplazar el comienzo de nuevos proyectos.
• En la ámbito macroeconómico tienden a aplicarse medidas de política monetaria y fiscal para reavivar la demanda.
Comienzan a aparecer, en el mercado de inversión inmuebles con precios cada vez más atractivos. La actividad constructora se encuentra a nivel mínimo, lo que a su vez provoca una caída del precio de construcción de nueva planta. La banca tiende a restringir la actividad crediticia de forma sistemática. Tal comportamiento de las entidades financieras se manifiesta de tal forma, pese a la implantación de políticas de bajos tipos de interés, por la pérdida de confianza existente y la aparición continua de insolvencias. El final de esta fase se caracteriza por alcanzar el punto más bajo en las rentas de alquiler del mercado inmobiliario.
4. Fase de estabilización del mercado. Recuperación.
Tal período comienza a partir del punto más bajo de las rentas de alquiler, que se comportan como primer indicador que actuará a modo de catalizador del cambio inminente del mercado. La situación coyuntural se entiende que está tocando fondo. Desde el punto de vista macroeconómico siguen existiendo quiebras o insolvencia de empresas relacionadas con el activo inmobiliario, que van consolidando tal mercado en su estadio final. Lo más significativo de esta fase se puede resumir de la siguiente manera:
• La situación coyuntural tiende a mejorar, se empiezan a detectar síntomas que actúan como estabilizadores del mercado.
• Aumenta la demanda de superficie de alquiler.
• El mercado comienza a absorber el exceso de oferta existente, proceso que ocurrirá con el retardo característico. Aumentan las tasas de ocupación.
• Pese a producirse el cambio coyuntural, el mercado de nueva construcción vuelve a reaccionar con retraso, se nota la carencia de nuevas superficies disponibles, que todavía no han podido recuperarse de la recesión anterior.
• Los promotores tienen problemas para disponer de fondos ajenos por las restrictivas condiciones que todavía tienden a imponer los bancos.
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Desgraciadamente la situación actual, a nivel global, quedaría con toda probabilidad encuadrada dentro de la fase 3. ¿¿Y dónde estará el fondo??
En próximos capítulos se realizarán los comentarios y conclusiones pertinentes, medidas a adoptar y explicaciones concretas del actual contexto.
Rafael Moneo Abreu.
Blog Real Estate, 1 Diciembre 2008

Comments

German July 16, 2013 - 10:02 pm

Hoy (julio de 2013) en la Argentina estamos atravesando por la fase 3.

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