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Pese a la popular creencia de la subida permanente del valor de los activos inmobiliarios, algo que parece estuvo muy de moda en la España del “boom” inmobiliario, la realidad nos ha demostrado la total falsedad de tal premisa. Este sector no es ajeno a la existencia de los denominados “ciclos”, periodos, que, con una frecuencia de cinco a siete años, presentan características y evoluciones similares en la demanda y la formación de precios. En economía, y definido el ciclo en su faceta más estricta, podríamos tomar la siguiente acepción: se caracteriza fundamentalmente por la fluctuación de la actividad a lo largo del tiempo y en la que se advierten cuatro fases que caracterizan el desarrollo y la evolución temporal del mismo: depresión, recuperación, auge y enfriamiento posterior.
Fuertes oscilaciones en el mercado inmobiliario se producen también en países que a priori parecen ofrecer planas garantías en la seriedad y continuidad de sus modelos económicos, como pueda ser el poderoso Japón de los años ochenta, donde la manzana estratégica en el distrito de negocios de Tokio llegó a “valer” más que el estado completo de California. Un simple vistazo a la geografía de la isla, la escasez de espacio, nos hubiera conducido a la intuitiva idea de precios al alza de forma continuada. La realidad final fue muy distinta a lo experimentado a finales de los ochenta. En las principales regiones del país, el precio de la vivienda tuvo tasas de crecimiento de dos dígitos en el periodo cuatrienal comprendido entre 1987 y 1991. En la fase más álgida, la relación entre el precio de la vivienda y el PIB se elevó un 50% por encima del valor promedio de los últimos diez años. Hoy todavía se recuerdan en el mercado las consecuencias de tal exceso, que con toda seguridad podríamos denominarlo como burbuja. Una década después de tal fenómeno, los precios de la vivienda seguían bajando en Tokio, una de las regiones más afectadas, donde se cerraron transacciones un 50% por debajo de aquellos brutales valores alcanzados en el año 1991. En el periodo actual, y asociado a la fase final de un proceso financiero de inflación de activos, a su vez provocado por una larga etapa de política monetaria consistente en la adopción de bajos tipos de interés, se ha producido un fuerte derrumbamiento del precio del activo inmobiliario a nivel global. Y especial incidencia ha existido en aquellos países donde el precio había experimentado subidas exorbitantes en los últimos años, como EEUU, España, o GB.


Los ciclos que presenta el mercado inmobiliario son habitualmente representados mediante un habitual modelo de tipo sinusoidal, lo cual presenta algunas imprecisiones que conviene aclarar. Cada fase del ciclo tiene presenta caracteres bastante irregulares, en los cuales no se puede predecir la magnitud e intensidad de los periodos de alzas o baja que surjan en cada momento. Cada una de ellas estará expuesta a distintas condiciones de contorno que, con algunas similitudes, no tendrá por qué repetirse de forma matemática. Por ello, muchas decisiones en dicho mercado no estarán carentes de un cierto margen de riesgo, aunque en comparación con otros mercados más volátiles, como los de renta variable, pueda resultar más sencillo aprovechar determinadas experiencias que permitan, en definitiva, realizar predicciones que finalmente resulten más probables.
Si intentamos adaptar un modelo teórico al fenómeno inmobiliario, observamos la existencia de una serie de factores esenciales del mismo, y que fluctúan temporalmente, como pueden ser las rentas medias y máximas de alquiler, tasas de absorción, rentabilidades existentes o precios de compra de inmuebles. En este sentido nos referiremos a la definición dada por la “Royal Institution of Surveyors” (RICS):
“The property cycle is taken as recurrent but irregular fluctuations in the rate of all property total return, which are also apparent in many indicators of property activity, but with varying leads and lags against the property cycle”.
Al examinar detenidamente la definición anterior, observamos algunos conceptos de enorme importancia integrados en la misma: “fluctuaciones de carácter recurrente”, es decir, se producen variaciones temporales de descenso y ascenso, además de “irregulares”, por lo que tampoco coinciden con el parámetro ideal de un modelo matemático de cueva sinusoidal. Lo que además provoca la no existencia de repeticiones exactas en el movimiento periódico del fenómeno, pudiendo aparecer nuevas amplitudes y distintas longitudes de onda que guarden un parecido solamente análogo con el periodo cíclico precedente. Asimismo la variación se expresa en la “mayoría de indicadores”, aunque estos puedan aparecer o ser reconocidos indistintamente a lo largo del tiempo. El ciclo viene marcado por la recta de tendencia, alrededor de la cual fluctúa el movimiento de un valor medio a lo largo del tiempo. Dicho valor se encuentra influenciado por una serie de variables que pasaremos a describir y clasificar de la siguiente forma:
variables de tipo propiamente cíclico, que se repiten con una intensidad periódica, como por ejemplo la repetición del ciclo económico
variables de influencia de carácter estacional, que aparecen sólo en determinados momentos dentro de periodos de tiempo establecidos y de influencia a corto plazo.
• Y finalmente las de carácter puntual, que aparecen como consecuencia de fenómenos aislados, sin que puedan ser asignadas a ningún factor cíclico, por ejemplo situaciones de enorme incertidumbre que puntualmente afecten a los mercados.
La próxima semana definiremos de forma específica un modelo de cuatro fases para definir tal modelo de ciclo inmobiliario.
Rafael Moneo Abreu.
Blog Real Estate, 24 Noviembre 2008

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