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Cinco interrogantes y una reflexión sobre la situación actual.
En los momentos de incertidumbre, como el actual, es fundamental reflexionar sobre los principios fundamentales y conceptos que soportan la actividad inmobiliaria. Hemos vivido unos años tan frenéticos que el día a día nos ha hecho perder perspectiva y visión a medio plazo, a la vez que recuerdo de dónde venimos. En este sentido planteo cinco interrogantes y una reflexión sobre la situación actual.


1. ¿Qué se entiende por el “Sector Inmobiliario”?
En los últimos años se ha sofisticado tanto el sector que la actividad relacionada con los inmuebles tiene enfoques muy distintos si se ve desde la óptica del producto, de la localización, de los operadores, de los capitales o las demandas.
Lo que puede ser una crisis para los promotores es una oportunidad para la demanda, y lo que se percibe como una contracción de las financiaciones abre la puerta a mejores rentabilidades a los recursos propios. Hay zonas del mundo donde se terminan los ciclos y hay otros donde se abren. Hay segmentos de productos que se agotan y otros que ofrecen mejores posibilidades de inversión.
En resumen, se puede hablar de crisis de residenciales en España para los promotores o entidades financieras pero a la vez existen enormes rentabilidades a ganar por las inversiones en Rusia o Turquía en el desarrollo de centros comerciales poco apalancados.

2. ¿Se puede hablar de un solo “Sector Inmobiliario?

¿Habla de inmobiliario un promotor de pisos, un “trader” de REIT o un analista de una cotizada?. Evidentemente si, pero lo que le interesa a cada uno del sector es completamente diferente. Todo esta relacionado, pero hay un “nivel de tecnología” tan específico para todos los operadores del sector que es prácticamente imposible homogeneizar toda la información en relación con cada materia, y de hecho se trabaja de forma bastante independiente.
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En el gráfico adjunto se pueden observar perspectivas de inversión por tipo de activo, y se percibe la multiplicidad de alternativas tanto por producto, como por localización geográfica o por formato de inversión.

3. ¿Cómo es la relación Mercados Financieros-Fiscalidad y Producto Inmobiliario por Localización?

El componente local, característico del sector, tiene una doble vertiente: Los inmuebles se encuentran localizados en un determinado país y sujetos a su legislación, y por otro lado los vehículos de inversión tienen sus propias reglamentaciones y fiscalidades. Las posibilidades son casi infinitas y la competencia es global pero sujeta a las peculiaridades locales. (por ejemplo: Fondos de un país con fiscalidades reducidas comprando activos en otras localizaciones con seguridad jurídica).
Además, y como puede observarse, en los siguientes esquemas, los diferentes estilos de inversión se adaptan a los mercados según el momento de ciclo en el que nos encontramos.
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4. ¿Hay Parámetros artificiales que distorsionan los diferentes Mercados Inmobiliarios?
Uno de los grandes problemas del sector en su opacidad es la información. Desde hace algunos años instituciones como IPD (Investment Property Databank) o ULI (Urban Land Institute) están haciendo un esfuerzo loable por dar datos homogéneos que hagan más transparentes las estadísticas para los diferentes países.
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A pesar de estos avances siguen existiendo dos lagunas en la homogenización de datos que distorsionan la percepción de los mercados: La valoración de activos y la contabilidad. Las legislaciones son distintas en cada país y los criterios son demasiado “interpretables”. Muchos de los excesos del sector se deben a valoraciones agresivas o contabilidades creativas. Las nuevas normativas contables y los criterios de la Royal Institution of Charterd Surveyors (RICS), aplicados en cada vez en más países, vislumbran mejoras a medio plazo.

5. ¿Es posible todavía la innovación y creación de valor en el sector?

Sin ninguna duda. Hemos vivido años de sofisticación en la organización de operaciones donde el punto de vista jurídico-fiscal, financiero y de gestión del producto. Hoy es inconcebible no trabajar con equipos de abogados, fiscalistas técnicos, financieros y expertos de mercado en cada proyecto que se desea abordar.
En cualquier caso, se ha perdido visión de conjunto. En estos momentos están apareciendo nuevos modelos de negocio más flexibles, más mutantes y con mayor grado de adaptación a las circunstancias.
Frente a los fondos tradicionales (con organización modelo ejército) aparecen vehículos innovadores (con filosofía de guerrilla) con capacidad de atacar objetivos concretos con medios reducidos pero con mucha “tecnología inmobiliaria”.

Y ANTE ESTE PANORAMA, Y EN ESTE MOMENTO DE INCERTIDUMBRE ¿QUÉ PODEMOS ESPERAR?

El sector inmobiliario es una alternativa real para la inversión de capitales. Este proceso es irreversible. Lo que ocurre es que el dinero necesita nuevas “seguridades” que hagan olvidar el efector del miedo psicológico que han generado las hipotecas sub-prime. Los “generadores de producto inmobiliario” “deben asumir este reto, y para ello sólo hay una alternativa: “bank to basis”. El real estate se soporta en dos pilares: Localización y demanda. Es lo primero que se debe gestionar. En España nos hemos olvidado los últimos años de estos principios promoviendo en sitios insólitos y sin demanda que respalde los desarrollos.
Para que el mercado español vuelva a ser competitivo fuente a otros destinos sólo queda una solución: Ajuste de precios adecuado a la localización. Como dice el profesor César Barrasa :”Es imposible pensar que el m2 de vivienda nueva en Villaverde (Madrid) sea más caro que en el mejor barrio de Berlín……”•

Comments

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