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El primer balance de inversión del mercado alemán durante el año 2007 no puede ser más gratificante. Cifra record de inversión, situada en el entorno de 100 Miliardos de EUR. La cuestión será analizar la sostenibilidad de tales cifras de inversión en el año 2008. Es evidente que un aumento no se va a producir en el contexto actual, y por ello tarea fundamental será investigar los posibles escenarios de ralentización, distinguiendo por tanto una bajada moderada o un descenso brusco de las cifras futuras de inversión.
Alemania parece consolidarse como la favorita de un mercado de inversión, en el cual la restricción en el mercado del crédito es cada vez más notable. Así se desprende, por ejemplo, de un primer análisis de la consultora Ernst & Young Real Estate GmbH, considerada como un barómetro de inversión, que ha realizado una encuesta entre 100 inversores clásicos, donde se encuentran fondos de inversión abiertos, cajas de pensiones, empresas inmobiliarias, y otros gestores interesados del sector. El 70% de los mismos considera Alemania como un destino todavía atractivo para la inversión, e incluso el 90% de los encuestados lo define como mucho más interesante que el resto de plazas en Europa.
No obstante, tal juicio de valor lo es simplemente a efectos de comparación. Por que el contexto a nivel mundial en el sector inmobiliario ha empeorado considerablemente. En EEUU ha estallado la crisis inmobiliaria, se detectan considerables descensos en el precio de los inmuebles, lo que ha arrastrado consigo a numerosas entidades financieras. La caída del PIB americano, el notable empeoramiento de las expectativas macroeconómicas, así como los descensos mencionados, han provocado impagos en numerosos préstamos hipotecarios y la interrupción de las titulaciones, instrumento que permitía a los bancos la venta de derechos de crédito, descargando asimismo tal riesgo de sus balances. Tal situación ha provocado un fuerte endurecimiento de las condiciones de acceso al mercado de crédito. Por ello, los bancos tienden solamente a realizar préstamos en caso de existir un aumento notable de las garantías exigidas. Se presta, pero sólo a aquello que aporten las precauciones pertinentes, y que normalmente no suelen ser los que más lo necesitan.
Se acabaron las alegrías de años precedentes. Y por ello, el enorme descenso constatado de las tradicionales inversiones de alto grado de apalancamiento, realizadas especialmente por los Private Equity, que revolucionaron al alza los precios. La entrada de inversores de perfil más conservador, aquellos que posean una fuerte estructura de capital propio, serán los nuevos actores en este mercado. Podrán competir en precios y obtener rentabilidades muy aceptables, hasta ahora bastante difíciles, por la fortísima competencia de dichos Private Equity, cuyo altísimo grado de endeudamiento les permitía ofrecer precios mucho más altos.
En tal contexto se está produciendo ya una subida clara de las rentabilidades iniciales, estimadas en valores cercanos al 5% en zonas prime para inmuebles terciarios de primera clase y de 100 puntos básicos en las zonas medias. Y suben también las rentas de alquiler, como estima el estudio más reciente de DEGI Resarch, uno de los gestores de activos inmobiliarios más importares de Europa. Razones que confieren al mercado alemán una premisa de mayor estabilidad. De ahí que pueda presentar parámetros de valoración mucho más ajustados y realistas, al haber existido una oferta mucho más restringida de producto inmobiliario. Recordemos que en Alemania se han construido, por ejemplo, una tercera parte de las viviendas que en España. Y las rentas máximas de alquiler en las zonas prime de las ciudades alemanas más demandadas, se debaten en una banda máxima con valores medios de las mismas entre 20 y 25 EUR/m2/mes. Magnitudes irrisorias si se compara con las de otras ciudades europeas. Un escenario de rentas a la baja que ya comenzó a principios de la década pasada.
Porque no olvidemos el desarrollo histórico de precios de los últimos años, clave para entender y detectar los procesos de sobrevaloración ocurridos en los mercados internacionales. Frente al estancamiento de precios en Alemania, las subidas repentinas experimentadas por países como Gran Bretaña, Francia, Irlanda y España. Las posibles burbujas y excesos que se han cometido en estos países distan enormemente de la paralización por la que discurrió el mercado alemán, que ya superó su particular “vía crucis”, traducido en la brutal crisis inmobiliaria acaecida en el transcurso de los años noventa.
En el año 2008 se espera evidentemente un ajuste en el mercado alemán de la inversión. Estimaciones recientes (DEGI) estiman una bajada de las transacciones, que podría oscilar entre el 10 % y el 25% del volumen cifrado en el año 2007. Tal descenso se encuadraría en el marco de un lógico aumento de rentabilidades, con poca probabilidad de fuertes caídas de precios, y desligado de una extrapolación cuantitativa de los excesos que se hayan podido cometer en otros países del entorno. Una cierta seguridad, si se escogen los emplazamientos adecuados. No obstante será el cuadro general macroeconómico y el desenlace final de la crisis de liquidez bancaria lo que marque las pautas fundamentales del comportamiento de los mercados.
Rafael Moneo Abreu.
Blog Real Estate, 17 Marzo 2008

Comments

cerrajero madrid May 14, 2012 - 8:07 pm

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