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Oct

En Alemania el análisis de situación es radicalmente distinto al que podamos realizar en España. La hecatombe inmobiliaria, puramente autóctona, ya apareció en el transcurso de los noventa. La profunda crisis sufrida por Alemania, de carácter incluso existencial en su modelo de funcionamiento, se encuentra afortunadamente en vías de recuperación. Los factores más destacables, una intensa actividad exportadora, y la introducción de un plan de reformas que han aportado una estabilidad macroeconómica y corregido enormes errores del pasado en la gestión de recursos. Un camino que apunta a un mayor crecimiento futuro, y que redundará en una mayor demanda del producto inmobiliario. Por ello, tal situación ha propiciado la recuperación de tal mercado, con un aumento vertiginoso de la inversión extranjera, especialmente significativa al principio, y paulatinamente cada vez más local, en un proceso continuado desde el año 2004.
La baja oferta es asimismo consecuencia de la estabilidad que ha presentado precio promedio de la vivienda en Alemania en los últimos diez años, mientras que en otros países los incrementos análogos llegaban incluso a dos cifras porcentuales por año. Y en la realidad actual el mercado alemán de la vivienda atraviesa una clara tendencia de subida de rentas. Si tal proceso de consolidación continuase, ante fuertes subidas de la demanda, se producirán sobrecalentamientos de precios en el mercado de la construcción de nueva planta. Porque no olvidemos el funcionamiento peculiar del mecanismo de oferta y demanda en este sector: la rigidez de la oferta es consecuencia del lento proceso asociado a la producción en el mercado de la vivienda nueva. Por ello, la oferta siempre tiende a actuar con importantes retrasos frente a la nueva demanda existente.
El interés de este análisis radica en la posibilidad de detectar cambios de tendencia. Y por ello, una oferta tan baja en un contexto de recuperación macro es un claro objeto de especulación sobre cuál será el desarrollo futuro de precios en el mercado alemán de la vivienda. Parece lógico pensar que un incremento de la demanda podría provocar enormes tensiones en la subida del precio de los inmuebles. Tal consideración es válida a nivel macroeconómico, ya que determinadas limitaciones en la legislación, como una ley de arrendamientos totalmente obsoleta, o la restricción temporal de las subvenciones a la compra de vivienda nueva, ejercen un fuerte contrapeso a la inversión en vivienda nueva. Por ello no es tan fácil que se traduzca de inmediato el proceso de recuperación de rentas en compras futuras. Y añadir las enormes diferencias interregionales que van surgiendo, como consecuencia de las distintas expectativas demográficas en las diferentes zonas del país.
Porque a nivel ya puramente anecdótico, señalar que la construcción de nueva planta en Alemania se encuentra en un mínimo histórico, incluso desde la segunda guerra mundial. En el año 2006 se construyeron únicamente 250.000 viviendas, cifra claramente inferior a las necesidades de mercado. Para el 2007 se espera incluso un descenso de tal cifra, lo que para muchos expertos del sector da lugar a retomar la idea de la necesidad de implementar masivos cambios en la legislación y en la política de subvenciones, con el simple objetivo de atender las futuras necesidades de demanda. La combinación resultante entre oferta en mínimos y aumento de rentas puede ser un cóctel explosivo para el inversor. Como decía Toynbee, esta nación siempre ha respondido a los retos históricos. ¿Será la vivienda, concebida ésta como una de sus vertientes macroeconómicas, una excepción? En próximos capítulos analizaremos con más detalle los aspectos más favorables y más limitativos de este mercado de enorme interés.
Rafael Moneo Abreu.
Blog Real Estate, 21 Octubre 2007

Comments

Agustin García del Castillo October 24, 2007 - 11:34 am

Estimado Rafael,
Antes de nada, saludarte y felicitarte por tus comentarios. Soy alumni del IE, (MBA 2000), Arquitecto y que despues de haber trabajdo en consultoria inmobiliaria(CB Richard Ellis), actualmente trabajo en el Family Office de las familias Sanahuja y Diaz de Mera (Colonial y MEtrovacesa). Hemos realizado dos fuertes inversiones en Alemania, basadas en vivienda y fuera de Berlin. Estos dos condicionantes, segun otros analistas con los que he tratado, no son los mas comunes en los inversores españoles que viajan a Alemania, que suelen adquiri Oficinas y en Berlin.
Sin embargo, hemos elegido la cuenca del Rhur y el producto vivienda de nueva planta. La zona es la de mas alta renta per capita en Alemania, junto con Baviera, el parque de viviendas Alemana esta absolutamente obsoleto, (que provienen de la politica de vivienda de la post-guerra) y el precio de adquisicion es mas que razonable.
la fuerte entrada de inversion extranjera se ha enfocado, en mi opinion:
– a los grandes paquetes de vivienda social propiedad de las diferentas administraciones, con unas rentabilidades aceptables, y aprovechando la oportunidad en el cambio de legislacion (posibilidad de renegociacion de rentas, separacion juridica entres suelo y edificio, etc)
– A los edificios de oficinas, en especial Berlin. En mi opinion, Berlin es un mercado, desde el punto de vista residencial, estrecho. Situada en el este, aun deficientemente comunicada, y ocupada, en su mayoria por funcionarios y representaciones de empresas, con una fuerte inmigracion de la antigua Alemania del Este.
La subida de precios regular y constante desde 2004, tanto en renta como en venta, el porcentaje cada vez mayor de propietarios de viviendas, la tradicion de alquiler seguro juridicamente y comercialmente, y el parque obsoleto de viviendas, hace, en mi opinion, que, eso si, excelentes ubicaciones, con excelentes calidades de producto (mercado muy maduro en Alemania), tengan un gran recorrido en Alemania

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