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Oct

Hace algunos meses que publicamos un artículo sobre las perspectivas inmobiliarias que ofrecía el mercado alemán a nivel intersectorial. En este caso, y a raíz de un estudio recientemente publicado por el Instituto Alemán de Desarrollo Urbanístico (IFS) en Berlín, profundizaremos en el análisis del sector de la vivienda. Porque Alemania es el país de Europa donde, proporcionalmente a su población, menos viviendas se construyen.
El análisis de las conclusiones del estudio revela cifras enormemente significativas. Y no olvidemos poner en contexto tal estudio. Las turbulencias de los mercados de la inversión acaecidas en los últimos meses han hecho del sector inmobiliario el protagonista estelar del 2007, cuya valoración ha sido puesta en entredicho por las entidades financieras. Como ejemplo, las fuertes correcciones sufridas a nivel mundial de las empresas inmobiliarias cotizadas o los productos tipo REITs.
El estudio muestra una comparativa entre las construcción de viviendas de los distintos países europeos. El ratio utilizado es el número de viviendas construidas anualmente por cada 1000 habitantes, y referido al año 2006. En Alemania, tal ratio asciende a 3, frente a valores muy deferentes como los de España (16) o el vencedor, Irlanda, con la altísima cifra de 21,3. Tal ratio puede ser utilizado para detectar posibles desviaciones futuras de oferta y demanda en el mercado de la vivienda de los distintos países, mediante el análisis y la comparación de las enormes diferencias existentes en un entorno económico similar y sometido a condiciones de financiación equivalentes.
En definitiva, pueden extraerse conclusiones acerca de qué mercados podrían presentar mayores excesos de oferta, especialmente, si las condiciones que han auspiciado el enorme “boom” comienzan a relajarse. Nos referimos con ello a la subida de los salarios reales, las expectativas de tipos, una menor liquidez en el mercado, o el incremento demográfico futuro. Es lógico pensar que etapas de incertidumbre en el crecimiento económico ralentiza los factores que han provocado altas ofertas en el mercado de la vivienda. Y el exceso de producto conduce inexorablemente a una bajada del precio del bien en cuestión. El departamento de estudios del Deutsche Bank identificaba, según un estudio publicado a finales del 2006, precisamente a España e Irlanda como los países más vulnerables a sufrir una corrección de precios en caso de acaecer una etapa de enfriamiento macroeconómico.
¿Cómo enfocar la comparativa entre los países? ¿Cree el lector que la baja demanda de producto inmobiliario en Alemania puede ser estructural? ¿Cómo puede interpretarse una oferta tan baja en relación a la evolución futura de precios?
Rafael Moneo Abreu.
Blog Real Estate, 14 Octubre 2007

Comments

Juan Tinoco October 16, 2007 - 2:01 pm

Creo que en el análisis de la oferta y la demanda este ratio es interesante para determinar el ritmo de crecimiento del mercado. Sin embargo, en mi opinión, creo que es necesario tener en cuenta otro tipo de datos adicionales para poder tener una “foto” correcta e interpretar adecuadamente lo que sucede en cada país.
Así, sería interesante conocer el parque de viviendas construídas en el país, distribución por regiones, etc. Un análisis del tipo de demanda también nos podría dar alguna pista: ¿en ese ratio de 3 de Alemania, se vende todo lo que se construye? ¿cuál es el perfil del comprador en Alemania?

pedro October 8, 2009 - 2:27 pm

Hola Gran Post, no puedo estar más de acuerdo contigo

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