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En los últimos años la gestión de activos inmobiliarios viene siendo cada vez más importante en los órganos de dirección de empresas de carácter precisamente no inmobiliario. Una tendencia fundamental de gestión que se ha impuesto en los últimos años ha sido desligar la propiedad de los inmuebles de su utilización. Un proceso se prolongará en un futuro, de forma intersectorial, hasta llegar a dar un giro estratégico de magnitud tal, que permita alcanzar las relaciones de propiedad existentes en EEUU, el 24% frente al 67% en Europa (según informaciones de Jones Lang Lasalle).
La teoría estratégica asociada a la premisa anterior es parte integrante del concepto de gestión conocido como „Corporate Real Estate Management” (CREM). Se define como aquella forma de gestión inmobiliaria enfocada desde un punto de vista activo, estratégico y orientado a la consecución de objetivos generales. A su exposición nos dedicaremos próximamente. La venta de inmuebles se puede interpretar como una forma de optimizar el valor añadido de los activos inmobiliarios, considerando los mismos como parte integrante de la gestión estratégica. Financieramente tales operaciones suelen buscar reducir un abultado pasivo en el balance. Y mejor aun si se realizan cuando existe una elevada liquidez en el mercado de la inversión, el momento más adecuado para realizar tal tipo de enajenaciones. Con ello, los bienes inmobiliarios contribuyen al saneamiento financiero de la compañía o a la generación de fondos para la realización de ambiciosos planes de inversión o expansión de carácter estratégico.
El caso de la multinacional Carrefour, sin embargo, ha sorprendido por el diseño de la operación. Detonante fundamental, las exigencias de un socio minoritario, el denominado “Blue Capital”, una Joint Venture formado por el presidente de LVMH, el multimillonario Bernard Arnoult, y el fondo de inversión “Colony Capital”. En total ambos reúnen un 9,1% de la estructura accionarial de Carrefour. Su intención: sacar a bolsa el paquete de inmuebles en propiedad o la venta a un inversor.
Hasta tal punto, nada parece llamar la atención de tal estrategia corporativa. Tradicionalmente Carrefour ha sido tenedor de una importante cartera de inmuebles en los cuales ejercía su actividad. No olvidemos que para las cadenas de distribución, la estrategia de tenencia en propiedad puede resultar un punto básico en el control de su actividad, puesto que asegurarse una localización adecuada es un apoyo fundamental para tener garantizados los mejores puntos de venta. En este sentido recordemos la venta masiva de inmuebles ocurrida hace dos años del grupo de distribución alemán Karstadt (hoy re-denominado como Arcandor). Dificultades extremas provocadas por la debilidad coyuntural y errores estratégicos del pasado sólo encontraron solución mediante la enajenación masiva de una cartera inmobiliaria en propiedad. Tal medida fue la tabla de salvación del grupo distribuidor, que pudo sanear el abultadísimo pasivo, establecer un plan de reestructuración y centrarse exclusivamente en aquellas actividades comerciales que le generaban valor a largo plazo.
No obstante, el plan presentado para la venta de inmuebles en Carrefour parece tener otras connotaciones. En vez de realizar un plan estratégico de venta completa de una cartera de activos, las intenciones parecen quedar limitadas a la colocación o venta de una parte minoritaria de la misma (en torno aproximadamente al 12% de los inmuebles del holding). Recordemos, a modo de ejemplo, el anuncio reciente por parte de los dos mayores bancos españoles de enajenar la totalidad de su cartera, manteniendo excepcionalmente algunos inmuebles en propiedad. En general se podría predecir, que tal volumen minoritario hace dudar asimismo del convencimiento de la operación por parte del actual equipo directivo, que ya se ha visto obligado incluso a reconocer públicamente sus diferencias con la misma y la presión recibida por parte del accionista antes citado. La cuestión a resolver es si tal actuación responde al comienzo de un giro estratégico, impulsado en este caso por parte de un grupo minoritario, lo que sería el preludio de un plan de venta mucho más ambicioso, o la obtención de una liquidez adicional para el accionista, mediante la dotación de un dividendo extraordinario.
Fundamental será analizar cómo la posesión de los inmuebles aporta valor a la estrategia del grupo distribuidor, en los términos anteriormente citados. Es decir ¿peligra la posesión de liderazgo de Carrefour si se desligase de los mismos? Porque desde el punto de vista de la obtención de liquidez la maniobra no está exenta de sentido. No olvidemos que el actual momento de venta, sí parecer ser cercano a obtener un elevado precio por tales activos. Pese a las turbulencias existentes en la actualidad y a la dificultad todavía no resuelta en los mercados de crédito, hasta el verano de este año se han obtenido cifras record de transacciones inmobiliarias en el terciario europeo (informes actualizados de las grandes consultoras así lo indican). Las rentabilidades obtenidas en inmuebles ocupados por inquilinos de alta calidad están en cifras mínimas históricas. Y no olvidemos que habrá todo tipo de estrategias desde el punto de vista inmobiliario, de gestión, transformación y reutilización de activos, pero el verdadero éxito se consigue, si se diseña y realiza tal transacción en el momento adecuado del ciclo, donde el precio de venta sea lo más alto posible. Si Karstadt hubiere esperado dos años y no hubiese tenido que realizar la venta masiva en condiciones de primera necesidad, la operación hubiera sido “redonda”. En este sentido, y si hay inversores esperando con exceso de liquidez, Carrefour puede optimizar el momento de venta. La cuestión pendiente es ya la cuantía de la operación.
¿Cómo enfoca el lector este tipo de operaciones de enajenación de activos inmobiliarios? ¿No se podría perder un margen adicional importante si los inmuebles en posesión siguieran subiendo de valor? ¿Es imprescindible para una empresa de distribución la posesión como estrategia de control de los puntos de venta?
Rafael Moneo Abreu.
Blog Real Estate, 9 Septiembre 2007

Comments

BEGA September 25, 2007 - 11:15 am

“los debiles desapareceran” es algo que se oye constantemente y en lo que no se profundiza. Los debiles tienen su capital invertido en otros mercados y/o sectores pero al parar su actividad inmobiliaria el personal va a la calle. Quería lanzar un voto por estos profesionales que como yo, sufrimos esta crisis que si existe. Aprovechar para venderme como profesional del marketing que quiere seguir trabajando y no sufrir las consecuencias de esta “situacion”

Ignacio Fonseca February 13, 2008 - 5:00 pm

Interesante la reflexión que se realiza.
Existen dos factores fundamentales que debemos separar.
Por un lado la evolución económica empresarial hace que cada vez los negocios tengan márgenes más ajustados y que los inversores pidan mayor rentabilidad a los gestores de las empresas sobre los recursos empleados. El inmobiliario ha sido una manera de diversificar riesgos y rentabilidades, pero ya no tiene sentido que las empresas dediquen importantes cantidades de inversión y recursos con este objeto. Existen activos inmobiliarios estratégicos los cuales hay que tratar con cuidado, ya que pueden generar importabtes plusvalías, pero cada uno ha de dedicarse a su negocio (que para eso somos especialistas). El mercado inmobiliario ha dado historicamente una rentabilidad entorno al 6% o 7% y las empresas tienden a tener mayores rentabilidades en sus negocios “core”, por lo que no tiene sentido dedicar una parte ten importante de sus recursos a una actividad que no es la suya.
Por otro lado nos encontramos en una coyuntura económica con problemas de liquidez, lo que hace que conjunto al punto analizado anteriormente, sea un momento para que muchas corporaciones se piensen hacer un proceso de sale and lease-back.
Con la madurez de los mercados cotizados, los accionistas serán cada vez más exigentes y se tenderá a una estructura como la de los EEUU. Sobre todo en las grandes corporaciones.
Otro tema es el de las pymes, que utilizan su patrimonio inmobiliario como colchon ante malos momentos que puedan llegar… pero esa es otra batalla.

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