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Con esta serie comenzamos unas reflexiones acerca del significado de las acciones de empresas inmobiliarias, especialmente desde la perspectiva del inversor. Encabezaremos el estudio con un enfoque general de las mismas, para pasar a detallar en artículos posteriores, aspectos relativos a las valoraciones, comparaciones con el resto de alternativas de inversión, así como un análisis de las empresas más significativas.
Las acciones de empresas inmobiliarias son participaciones alícuotas en al capital social de una empresa, generalmente cotizada en bolsa, y cuya valoración depende en gran medida de cómo el mercado estime y tase la composición de los activos que tenga en cartera. La forma habitual es la constitución de una Sociedad Anónima, con la plena obligación de establecer y cumplir todas las exigencias que exige la legislación a este respecto. Las obligaciones derivadas de anunciar la información relevante y la publicación periódica de resultados se realizan de forma análoga, y bajo los principios establecidos para cualquier otro tipo de sociedad cotizada en bolsa.
Las actividades que puede desarrollar una empresa denominada como de tipo inmobiliario, y relacionada por tanto en un elevado porcentaje de actividad con dicho sector, pueden ser de distinta naturaleza. En numerosos casos difiriere bastante de lo que representa la mera actividad patrimonialista como única prestación, que suele ser la actividad de referencia en una empresa inmobiliaria a escala internacional:


o Gestión de una cartera de inmuebles con ingresos de alquileres y usufructos
o Administración de inmuebles para terceros
o Ejecución de operaciones e intermediación en transacciones inmobiliarias
o Gestión de suelo, desarrollo y concepción de promociones (incluyendo o no la comercialización posterior, e incluso el servicio post venta)
o Funciones generales de asesoría inmobiliaria
o Cualquier tipo combinación de las prestaciones anteriores
En caso de poseer carteras de inmuebles o suelo, tanto en renta como en promoción, suele ser característica común de muchas empresas inmobiliarias la tendencia a centrarse en algún tipo de uso concreto (promoción de viviendas) o estar geográficamente más concentradas en determinadas zonas, por ejemplo, aquellas donde históricamente comenzaron su actividad. Es evidente, que al alcanzarse un cierto volumen de gestión, las inmobiliarias presentan asimismo una cartera diversificada de líneas de negocio o tienden a expandirse geográficamente a nivel nacional o incluso internacional.
Las actividades a las que puede dedicarse una empresa inmobiliaria pueden englobar una o varias de las actividades anteriormente citadas. Es decir, la estrategia de gestión está dirigida por la dirección de la misma, sin ningún tipo de restricciones a la hora de tener que concentrar un determinado porcentaje de su actividad en un segmento o uso determinado. Desde el punto de vista de la inversión, ésta es una diferencia básica con los fondos (abiertos y cerrados) o incluso con los REITs, que suelen tener estándares prefijados en la composición de sus carteras (según cada caso dotados de de mayor o menor flexibilidad), siempre en función de la reglamentación o perfil de cada producto. Por ejemplo, en las actividades patrimoniales de una empresa inmobiliaria, no es premisa obligatoria el ejecutar las conocidas políticas de diversificación del portfolio, típica estrategia de inversión de los fondos abiertos.
Particularidad importante de las empresas inmobiliarias es la posibilidad de realizar operaciones, que rebasan incluso las fronteras del propio sector. Ejemplo típico ha sido el traslado de capital hacia otros sectores, generalmente en situaciones que han permitido la generación de un exceso de liquidez. Asimismo operaciones frecuentes en bolsa son las de tipo corporativo, con la toma de participaciones en otras empresas (incluso de otros sectores) o realizar costosas incursiones en el propio sector a nivel internacional, como hemos visto en el caso de las españolas Colonial y Metrovacesa, actuaciones que el mercado puede castigar o valorar con durísimas variaciones en las cotizaciones. Como ejemplo típico acaecido últimamente de incursión en campo ajeno, la fortísima entrada en el capital de Repsol por parte del grupo inmobiliario- constructor Sacyr Vallehermoso. Según una nota de prensa del mismo, la participación en Repsol alcanza un 20% de su capitalización bursátil, financiada ésta mediante un crédito de 5.175 Mill de EUR, durante un periodo de 5 años. Es decir, una hipotética caída de los mercados financieros, una simple corrección en la valoración bursátil de la petrolera, podría provocar enormes turbulencias en la cotización de la inmobiliaria. Y poco tendrá que ver tal escenario con el valor de los inmuebles o con los proyectos de promoción en curso.
Por ello, el perfil del accionista es mucho más cercano al que invierte en bolsa que al que lo hace en el mercado inmobiliario. Debe ser consciente del alto riesgo que conlleva la entrada general en un mercado preponderantemente financiero, cuyas reglas rebasan en ocasiones el contenido sectorial del mismo. El horizonte temporal es muy variado. La inversión puede tener una estrategia de permanencia a corto, medio o largo plazo, los tres horizontes son en principio compatibles con la entrada de capital en bolsa, dependiendo del componente especulativo de la inversión.
¿Cómo enfoca el lector este tipo de operaciones de diversificación de las inmobiliarias cotizadas? ¿No sería mejor invertir en fondos puramente inmobiliarios, si queremos ceñirnos a parámetros exclusivamente relacionados con el sector?

Comments

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