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ASUMÁMOSLO: EL MODELO URBANÍSTICO ACTUAL ESTÁ AGOTADO

Written on April 16, 2007 by Miguel Hernández in Uncategorized

Director del Programa Superior de Dirección de Empresas Inmobiliarias del Instituto de Empresa. Miembro del Royal Institution of Chartered Surveyors
Hace unos días se aprobó en el Congreso de los Diputados la enésima reforma de la Ley del Suelo y otra vez se ha perdido una ocasión para llegar al fondo de la cuestión.
La raíz del problema arranca de la primera Ley del Suelo de 1956 donde se estableció un modelo que se ha respetado en su esencia hasta hoy. Esta Ley, preconstitucional, ha sido objeto que parches sucesivos que han basculado desde la mayor planificación hasta la máxima libertad de mercado según gobernara el PSOE o el PP. Este modelo ha tenido incluso una sentencia del Tribunal Constitucional favorable a una total competencia de las Comunidades Autónomas en la ordenación del territorio.


Las premisas que soportaron esta Ley de 1956 no se corresponden con las actuales: la sociedad, la tecnología y la economía han evolucionado enormemente en estos últimos cincuenta años y, si bien lo que se ha pretendido en las sucesivas legislaciones ha sido dar continuidad al soporte jurídico del modelo, éste ha quedado totalmente desvirtuado en sus principios fundamentales y es incapaz de dar respuesta a los problemas actuales. Este modelo está agotado, como demuestra por un lado la falta de criterio de los últimos desarrollos urbanísticos y, por otro, el nivel de corrupción que ha generado, que llega a extremos incalificables. Tampoco ha servido para mitigar los fuertes incrementos del precio de la vivienda de los últimos años. Y no se puede pasar por alto el hecho de que el urbanismo sigue siendo una fuente de financiación directa de las administraciones locales.
Pero bajando al detalle, la situación llega a extremos muy complejos: cada municipio debe redactar su propio planeamiento según sus criterios sin tener en cuenta lo que ocurre en los términos colindantes. Debe solicitar infinidad de informes sectoriales –relativos a carreteras, medio ambiente, patrimonio histórico-artístico, confederaciones hidrográficas, afecciones aéreas o marítimas, etc.- y tiene que contar con información sobre las redes de servicios de las compañías suministradoras -electricidad, agua, telefonía-. Este procedimiento no está reglado, es sumamente laborioso, sobrecarga a los implicados en su trabajo y alarga los plazos. La falta de sistematización de los procedimientos da pie a la discrecionalidad con todo lo que ello supone.
A la relación de municipios españoles, cada uno con su propio planeamiento, debemos añadir 17 CC.AA. con 17 legislaciones de suelo diferentes. A pesar de tanta flexibilidad, ¿existen resultados ejemplares que puedan ser replicados en otros territorios?, ¿es posible intuir qué va a ocurrir con cualquier iniciativa legislativa habiendo tantos partícipes implicados en la implementación de las mismas?
La problemática del suelo se debe entender desde una doble óptica:
-por un lado tiene un componente geográfico. Es el soporte donde se desarrolla la actividad humana y tiene implicaciones paisajísticas, ambientales, sociales o económicas. El territorio se debe planificar e infraestructurar.
– por otro lado, es la materia prima de un sector como el inmobiliario, con todo lo que ello supone para la economía española.
Bajo mi punto de vista, la nueva Ley del Suelo en tramitación parlamentaria no deja de poner otros parches sobre este modelo obsoleto. Se revisan unos porcentajes para vivienda protegida, se proponen medidas para la transparencia con el fin sofocar la corrupción actual, se concretan detalles de los procedimientos expropiatorios, etc. Pero, de nuevo, no se entra al fondo de la cuestión.
Para poder abordar la problemática del suelo en España se debería, en primer lugar, llegar a un pacto entre los partidos políticos para permitir diseñar un nuevo modelo que posibilite los desarrollos del siglo XXI. Sería necesario hacer un estudio comparativo de modelos de países desarrollados analizando sus virtudes y sus deficiencias, y por supuesto incorporar al proceso planificador a organizaciones empresariales y agentes sociales implicados en esta cuestión.
Además, las Comunidades Autónomas deben ser el pilar sobre el que se asiente el nuevo modelo, tal y como lo reconoce la sentencia del Tribunal Constitucional que mencionaba anteriormente. Las CC.AA. tienen la visión del interés interlocal y pueden gestionar con facilidad los informes sectoriales y los de las compañías suministradoras coordinadamente y con visión global. Lo que en su día fueron los Planes Generales Municipales deben ser los nuevos Planes Regionales, pero con mucho menor nivel de definición, que competería los Ayuntamientos. Los Planes Regionales se redactarían por equipos técnicos soportados por organizaciones y agentes sociales y serían aprobados íntegramente a nivel autonómico. Deberían señalar infraestructuras, proteger espacios naturales y fijar edificabilidades brutas. Estos Planes Regionales deberían incorporar todos los aspectos recogidos en las actuales legislaciones autonómicas y además ordenar el territorio con planos adecuados. Serían los Ayuntamientos los que fijarían en detalle las determinaciones del planeamiento superior. Sería como subir un escalón el sistema actual e incorporar a la iniciativa privada al proceso planificador.
El Estado debería aprobar unos “manuales de procedimientos” con un enfoque similar al Código Técnico de la Edificación que sirviesen de elemento homogeneizador, que velaran por criterios de sostenibilidad, y evitaran la discrecionalidad y complejidad de la situación actual.
Otra vez se pierde la ocasión de poder modernizar los procedimientos de gestión del suelo, de clarificar sus procesos, de incorporar nuevas herramientas tecnológicas que sirvan para planificar y simultáneamente analizar el mercado inmobiliario. Y una vez más, los ciudadanos tendremos que seguir esperando. ¿Por qué?

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