12
Apr

INCERTIDUMBRES ANTE LA FUTURA LEY DEL SUELO

Written on April 12, 2007 by Daniel Fernández Kranz in Uncategorized

El pasado 7 de marzo fue aprobado en el Congreso el proyecto de Ley Estatal de Suelo, que se encuentra actualmente en discusión en el Senado, estando prevista su entrada en vigor el próximo 1 de julio de 2007, derogando, la actual y a buen seguro efímera, Ley 6/98 de 13 de Abril de Suelo y Valoraciones.
Se prevé, en el propio texto de la norma, su refundición con los preceptos que quedan vigentes del Real Decreto legislativo 1/92, de 26 de Junio, que aprobó el texto refundido de la Ley del Suelo, tras la conocida Sentencia del Tribunal Constitucional 61/97 de 20 de marzo, que declaró inconstitucionales buena parte de sus preceptos .


El texto normativo, que se discute en este momento en nuestra Cámara Alta, introduce importantes novedades en nuestro ordenamiento jurídico respecto a la tradicional regulación del suelo, novedades que, a mi entender, no estarán exentas de intenso debate entre los agentes intervinientes en este sector ante las grandes incertidumbres que su tenor literal plantea.
Entre otras cuestiones, la futura Ley introduce una nueva clasificación del suelo, a efectos de su valoración administrativa, distinguiendo únicamente entre suelo rural y suelo urbanizado, con el fin, dice el legislador en su Exposición de Motivos, de tasar el suelo en función de su realidad y no de tasarlo en función de sus posibles expectativas urbanísticas. De esta forma se equiparan, a efectos de una valoración en un expediente expropiatorio, de manera simplista y carente de justa ponderación, pongamos por caso, un suelo de especial protección por sus valores paisajísticos, carente de aprovechamiento urbanístico, con un suelo en proceso de urbanización pero en el que, aún teniendo ya las infraestructuras necesarias y con dicho aprovechamiento prácticamente consolidado, no ha sido todavía concluída la obra de urbanización.
Esta equiparación no solo podría vulnerar principios constitucionales como el del art. 33 de la Constitución respecto al derecho a percibir una justa indemnización por los bienes y derechos expropiados, sino que también supone una flagrante vulneración de nuestra unánime y consolidada doctrina jurisprudencial respecto al cálculo del justiprecio expropiatorio. A este respecto, el Tribunal Constitucional, en la importante Sentencia de 19 de Diciembre de 1986, expone que la garantía constitucional de la correspondiente indemnización concede el derecho a percibir la contraprestación económica que corresponda al valor real de los bienes y derechos expropiados, cualquiera que sea este, pues lo que garantiza la Constitución es el razonable equilibrio entre el daño expropiatorio y su reparación.
Este valor real que señala el Alto Tribunal no es otro que el valor de mercado del bien, valor que se fija no solo por las circunstancias presentes que posea el suelo (como erróneamente lo fija esta Ley) sino también, y este es el factor determinante en la valoración del suelo, en función de su capacidad para generar aprovechamiento urbanístico.
Este nuevo criterio de valoración adoptado por la futura Ley supone, por otra parte, ignorar la realidad del mercado inmobiliario español y lleva consigo una importante penalización a los titulares de suelo clasificado como urbanizable. Estos verán sustancialmente mermados sus derechos económicos, no solo en los casos de expropiación, sino también en actuaciones urbanísticas desarrolladas a través de la figura del Agente Urbanizador.
Abundando en las novedades que plantea esta norma, destacar el aumento desmesurado de las cargas urbanísticas que habrán de afrontar también los titulares de suelo urbanizable, ya de por sí gravosas, al obligar a ceder hasta el 20% de la edificabilidad media ponderada de la actuación, libre de cargas de urbanización y a reservar, en el caso de uso residencial, como mínimo, el 30% de la edificabilidad para vivienda sujeta a algún régimen de protección oficial.
Sin perjuicio de las cuestiones de inconstitucionalidad derivada de los aspectos comentados que esta Ley a buen seguro, planteará, y del escaso rigor jurídico de alguno de sus preceptos, a mi juicio, resulta ser una norma en extremo intervencionista y penalizadora de la iniciativa privada en la acción urbanizadora, que ignora la realidad de un sector que supone aproximadamente el 10% del Producto Interior Bruto Español y que dará como resultado un importante freno a los futuros desarrollos urbanísticos de carácter residencial, lo que provocará posiblemente , por el efecto de la disminución de la oferta de suelo urbanizable para este uso, un importante encarecimiento de éste en los próximos años y un cambio en la estrategia de los promotores de suelo hacia otros segmentos del mercado como el sector industrial o el terciario.

Comments

Pedro Corell June 4, 2007 - 10:15 pm

Y qué pasará con ese 30% del territorio nacional que ha sido incluido en la RED NATURA?
La propia Administración reconoce que, los mejores espacios naturales han llegado hasta nuestros días gracias al esfuerzo conservacionista de unas cuantas familias. Justamente por que han preservado estos espacios de su urbanización y otros aprovechamientos. Las rentas que estas familias han conseguido gracias a estos suelos no se pueden contabilizar.
Un ejemplo: En Sierra Morena (CR) se quieren declarar Parque Natural más de 200.000 ha. De ellas más del 90% es privado.
Parece que han hecho esta Ley justamente para expropiar todo ello.
En la nueva Ley de Montes se habla de “externalidades” y se reconoce la gran deuda que la sociedad tiene con estos espacios-familias. ¿Así se lo va a pagar? ¿Con la expropiación?
Agradecería una reflexión sobre esta situación en particular.
En espera de sus noticias, atentamente le saluda
Pedro Corell

abogado August 6, 2007 - 8:34 am

Ya ha entrado en vigor la nueva Ley de suelo, ahora vamos a ver la aplicación que de ella hacen los tribunales…comparto tu opinión de que pronto deberá pronunciarse el tribunal constitucional.

Interesting article. It is extremely unfortunate that over the last several years, the travel industry has had to deal with terrorism, SARS, tsunamis, influenza, swine flu, plus the first ever entire global tough economy. Through all this the industry has April 6, 2012 - 12:06 am

Howdy very cool blog!! Man .. Excellent .. Wonderful .. I will bookmark your web site and take the feeds additionally?I am satisfied to find a lot of useful information here within the put up, we need develop extra strategies in this regard, thank you for sharing. . . . . .

Leave a Comment

*

We use both our own and third-party cookies to enhance our services and to offer you the content that most suits your preferences by analysing your browsing habits. Your continued use of the site means that you accept these cookies. You may change your settings and obtain more information here. Accept