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Mercado inmobiliario alemán: expectativas en el 2007

Written on April 10, 2007 by Rafael Moneo in Uncategorized

Para examinar posibles escenarios del mercado alemán de cara a años venideros, examinemos primeramente lo ocurrido en el 2006: según datos de la consultora CB Richard Ellis, que acaban de publicares en marzo de este año, el volumen de inversión alcanzó los 51 Mrd de EUR, lo que representa un incremento del 57 % respecto al año anterior, estableciéndose así un record de inversión. Cifras que demuestran un extraordinario apetito inversor, y superado solamente en incremento por fenómenos extravagantes como el jurídicamente inseguro mercado ruso, que experimenta un brutal incremento del 1016%.
Es evidente la consolidación del mercado alemán como destino de inversión. Atrás quedó la etapa de las subvenciones de la época de la reunificación, causante en gran medida de aquella exageración de precios, y atrás quedaron también los augurios posteriores, donde Alemania parecía no superar la letargia macroeconómica de principios del 2000. La recuperación económica es un hecho, y si en tal consonancia no sube el mercado alemán, poco margen existirá en consecuencia en el resto de plazas europeas, algunas de ellas con síntomas de clara sobrevaloración de precios.


La cuestión a resolver se centra en la siempre incierta predicción de futuro. ¿Se ha llegado al punto más álgido en la inversión o queda margen todavía para poder beneficiarse de subidas adicionales, especialmente si comparamos sus expectativas con las de otros mercados europeos? Analicemos algunos aspectos acaecidos hasta el momento en relación a tal cuestión:
• El motor fundamental del interés en el mercado alemán ha sido la diferencia de rentabilidad respecto a mercados mucho más maduros, como el británico o el francés, es decir invertir en el incipiente Berlín frente a plazas tan consolidadas como Londres y París (que presentan, como Madrid, rentabilidades mínimas históricas en el mercado de la inversión, en ocasiones inferiores incluso al 4%). Por ello, la demanda ha sido fundamentalmente impulsada por inversores extranjeros, mientras propietarios y fondos alemanes se han visto obligados a reordenar sus carteras y salir obligadamente al exterior, estando casi siempre del lado vendedor.
• La introducción del modelo REIT en Alemania, pese la peregrina discusión acerca de la inclusión de carteras formadas por edificios de viviendas, es un hecho. Tal vehículo es un importante estímulo para la inversión porque la nueva estructura jurídica, además de sustituir la deteriorada imagen de los obsoletos fondos, permite cotizar directamente en los mercados de capitales, con la liquidez adicional que acarrea tal entrada. Y en tal contexto, facilidades fiscales en la legislación, que tenderá a favorecer más las inversiones locales frente a las realizadas en el extranjero.
• El perfil de inversor empieza a ser de carácter más patrimonialista y menos especulativo. Los fondos de oportunidad, que entraron en un escenario de bajísimos tipos y alto diferencial de rentabilidad, empiezan a dar paso al inversor a largo plazo. Como prueba, el creciente interés de inversores locales, hasta ahora vendedores, que redescubren su propia localización natural. Y así lo demuestran los movimientos de compra de la mayor inmobiliaria alemana, IVG, o la aparición de nuevos fondos especiales centrados exclusivamente en el mercado alemán
Es evidente que si la recuperación económica continúa la senda de crecimiento marcada, la demanda interna y la inversión será el paso siguiente, lo que se traducirá en aumentos significativos de rentas en terciario y en el renacer posterior del mercado de compra de vivienda. Por tanto, y según se desarrolle el contexto macroeconómico, podemos estar ante el resurgir de una segunda fase de crecimiento, donde las posibilidades de los inversores extranjeros pueden seguir siendo enormemente atractivas. Más de gestión y menos enfocada a ser una alternativa puramente financiera. No será de extrañar por ello futuros trasvases de capital de mercados sobrecalentados al todavía emergente mercado alemán de rentas y precios de compra.

Comments

Juan Barba April 10, 2007 - 6:41 pm

Rafael, la duda que tengo con el mercado aleman es si sus fundamentales, en terminos de demanda, son solidos. Los estudios demograficos de diferentes entidades alemanas hablan de una disminucion de poblacion muy importante. Esta duda no implica que no se este produciendo inversion y que los valores aumenten…pero mi impresion es que es mas “arbitraje de rentabilidad” que por fundamentales -donde las expectativas estan mas que descontadas en los precios-.

Respuesta April 16, 2007 - 1:35 pm

En respuesta a Juan Barba
Es evidente que los desequilibrios existentes en la economía alemana, especialmente tras la todavía remanente reunificación han provocado un lentísimo proceso de recuperación. Tras 15 anos de espera se han producido importantes correcciones de carácter estructural. Por primera vez se han recortado gastos sociales (Hartz IV), los salarios reales (más en términos de coste laboral que como generador de demanda interna ) llevan tiempo congelados, la competitividad del país ha respondido muy satisfactoriamente a a las exigencias exportadoras de la economía mundial, macroeconómicamente se reduce la deuda publica a pasos agigantados….. Los fundamentales mejoran, eso es una evidencia, a pesar de la titubeante política de reformas de la gran coalición
Respecto a la pérdida de población, el fenómeno de la localización es tb evidente. Pero para todos y afectará mucho más a países como España, que ha tenido un fenómeno de crecimiento puntual sin precedentes, pero cuya sostenibilidad a largo plazo genera enormes dudas, más de las que pueda presentar un país con mucho mayor nivel tecnológico e industrial como Alemania. Pero eso si, que ha sufrido una fuerte corrección por excesos y errores de política económica y estructural del pasado, pero que se encuentra en clara senda de corrección.
Y veamos la moneda por la otra parte. Si a medio plazo Alemania no vuelve a ser la locomotora europea, dificilmente seguirá el resto de resto de países del entorno creciendo a altas tasas. En el tema inmobiliario el trasfondo macro es claro: el estancamiento de precios se ha debido al diferencial de crecimiento de Alemania con el resto de países en la última década. Junto a factores adicionales como un ineficiente sistema financiero o una ley de arrendamiento más proteccionista. El resurgir paulatino en Alemania provocará la subida de rentas y precios de compra, fenómeno ya existente y cuya continuación se antoja como más que probable.

Rafael Pampillón April 24, 2007 - 7:27 pm

Según datos que publica hoy Eurostat (Statistical Office of the European Communities) comparado con el mes de febrero del año pasado el output en construcción in February 2007 aumentó un 8,7% en la UE. Aumentó sobretodo en Poland (+57.1%), the Czech Republic (+32.5%), Slovenia (+31.0%) and Germany (+30.7%). Solo disminuyó en Portugal (-6,6%).

Alfredo garcia November 8, 2007 - 2:53 pm

Enhorabuena por el blog, me parece muy interesante, espcialemnte por cuanto me han llegado en los ultimos tiempos muchas ofertas de inversion inmobiliaria en berlin, tanto residencial como comercial. Me gustaria conocer tu opinion al resepcto del meraco inmobiliario berlines en concreto.
Gracias

Pablo Alvargonzález March 2, 2008 - 12:11 pm

Estimados Rafael y Juan,
Dado mi actual interés por el mercado residencial de Berlín y a mi apuesta personal en él yo también me he interesado sobre el efecto demográfico sobre el mercado y para dar respuesta a Juan os expongo conclusiones que he sacado:
Estoy de acuerdo en que el las subidas de precio que se han experimentado recientemente han sido motivadas en parte por el efecto arbitraje del que habla Juan, sobre todo en un entorno de alta liquidez con muy pocas alternativas de inversión disponibles en todos los mercados. Sin embargo, creo que a la hora de entender la oportunidad de inversión en Berlín hay que profundizar un poco más sobre el tema y encuadrar los efectos demográficos en su contexto específico teniendo en cuenta a lo que nos indica el mercado. Efectivamente se prevé que el crecimiento demográfico de Alemania disminuya la población sin embargo, basándonos en estudios serios se sacan algunas conclusiones interesantes sobre el tema:
Primero: Aquellas zonas con menor proporción de población joven se ven mucho más afectadas; la propia falta de perspectivas laborales y de una vida suficiente estimulante supone una sangría para zonas rurales donde hay ejemplos en la actualidad en los que se habla de hombres viviendo en zonas rurales que tienen dificultades para encontrar pareja puesto que las mujeres, por lo general mejor formadas, prefieren irse a las grandes ciudades. La predicción a largo plazo para Berlín es que se siga teniendo crecimientos muy moderados de población frente a disminuciones en otras zonas del país.
Segundo: No hay que subestimar la gradual disminución de habitantes por hogar debido al efecto de un mayor número de separados y/o personas viviendo solas que se está experimentando en la ciudad. El propio Deutsche Bank ha estimado que el número de hogares se siga incrementando como mínimo durante los próximos 15 años.
A mi juicio la apuesta fundamental por el mercado de Berlín pasa por una gradual transformación de la ciudad en la metrópolis que le corresponde ser por su capitalidad de Alemania (mayor economía de la zona Euro) tras la pérdida de desarrollo como ciudad que le supusieron las años de aislamiento económico real por la guerra fría y la división de las dos alemanias. La ciudad está invirtiendo poco a poco en nueva infraestructura básica (Aeropuerto internacional, trenes de alta velocidad, acceso hacia el Este de Europa, etc…) para su integración en el circuito de grandes capitales mundiales que es donde le correspondía haber estado desde un principio.
La propuesta de valor de una inversión en Berlín pasa por una alternativa de preservación de valor a corto/medio plazo para crear valor a medio plazo conforme la ciudad se transforme gradualmente y los fundamentos del mercado inmobiliario residencial nos indican lo siguiente:
OFERTA: Drástica reducción de la construcción de nueva vivienda en los últimos años y redistribución del stock disponible por el incremento de las superficies medias por hogar en un entorno de vivienda vacía. Los habitantes aprovechan la coyuntura para mejorar su calidad de vida incrementando el tamaño de sus viviendas. Aquí también cabe resaltar el efecto que, tal y como indica Rafael, acarrea la eliminación de distorsiones en la demanda al desaparecer los incentivos fiscales para la construcción de la nueva vivienda. A esto se le une la remota posibilidad de que se incremente significativamente nueva oferta debido a que la nueva construcción no es económicamente viable al encontrarse los precios fundamentalmente por debajo del coste de reposición (ojo que aquí me refiero únicamente al componente construcción puro y duro puesto que el suelo tendría un valor cero).
DEMANDA: Gradual mejora de los salarios en un entorno reducción del desempleo e incrementos reales del PIB tras años de recesión económica en un entorno de población estable. Aquí considero significativo el hecho de que la tasa de esfuerzo se sigue manteniendo muy baja por lo que hay margen para incrementar los precios sin comprometer los recursos para otras actividades. En esto cobran especial importancia las reformas de Hartz IV de las que habla Rafael puesto que una vez más, la demanda sigue creciendo pese a disponer de menos ayudas por parte del estado.
PRECIOS: Fuera del ámbito de precios determinados por el inversor internacional que recientemente ha dominado al mercado el mercado de inversión al considerarlo como un producto financiero más, a mi juicio es más significativo estudiar el efecto de la oferta y la demanda con respecto a los alquileres puesto que fundamentalmente es un mercado en el que domina el alquiler. La última publicación del índice oficial de alquileres (Berliner Mietspiegel) refleja un incremento del 7,8% durante los últimos dos años, lo cual representa un incremento real de rentas en un entorno de baja inflación. Sin embargo, en algunas zonas puntuales de la ciudad el incremento ha sido bastante superior.
Tal y como indica Rafael creo que en que el futuro el mercado va a estar dominado más por actores con estrategias de gestión patrimonial y bastante menos por aquellos con una perspectiva puramente financiera que se apoyaban en el bajo precio del metro y la relativamente alta rentabilidad con respecto a otras capitales que regían en el mercado hasta hace poco. El crecimiento será suave, lento y progresivo pero tengo pocas dudas de que se producirá.
Quedo a vuestra disposición si necesitáis alguna referencia respecto a mis conclusiones.

Roger March 7, 2008 - 10:25 pm

Me interesa mucho el análisis que heceis del mercado inmobiliario de Berlin. De hecho me han llegado ofertas de inversión que aparentemente paracen una buena inversión a medio plazo por el potencial de revalorización de la ciudad.
Pero se me plantean algunas dudas en las cuales si ya teneis experiencia inversora en la zona igual me podeis ayudar:
1. Respecto a la demanda de vivienda en Berlin. a pesar que intuitivamente yo creo que Berlin como gran capital europea le correposnde otro nivel de demanda y de precios, hablando con un colega de trabajo alemán, me da una visión interna de Berlín muy diferente. Como una ciudad con grandes lacras de la Alemania del Este y que tendrá enormes dificultades para desarrollarse al mismo nivel que otras ciudades de Alemania por el sistema de financiación de los lands alemanes.
2.Desconozco las leyes repsepcto al alquiler de pisos. Es decir que periodo minimo se puede alquilar un piso, que protección tiene el propietario ante posibles impagos etc.
3. Y por último no conozco las leyes fiscales. Como tributan las rentas del alquiles para un propietario residente Español? Y si vendes la propiedad como tributa?
Ya se que hago muchas preguntas, pero no sabia donde encontrar respuesta y el encontrar este blog me ha parecido un foro estupendo.
Gracias,
Roger

matzke keila June 24, 2009 - 9:45 am

Buenas tardes,
me alegra haber encontrado esta página ya que tengo tantas preguntas y no sabia donde buscar información. Recibo pronto una herencia y deseo invertir en una propiedad en Alemania, pero que no entre dentro de los bienes matrimoniales, tengo una hija y deseo que esto le pertenezca a ella cuando yo muera. A pesar de estar felizmente casada con un Aleman, el en su primer matrimonio tiene 2 hijos y yo de mi primer matrimonio 1 hija.
Y en nuestro matrimonio no tenemos hijos. Soy extranjera y quiero mas información de las leyes inmobiliarias para extranjeros en alemania, agradezco toda la información y orientación que me puedan dar! muchas gracias de antemano.

Herpes Treatment April 30, 2014 - 2:36 am

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