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Contestación al profesor Rafel Pampillón

Written on February 27, 2007 by Rafael Moneo in Uncategorized

Magnitudes que pueden dar una idea acerca de la sobre valoración en el mercado de la vivienda pueden ser varias. Fijémonos en dos de ellas, como la renta ofrecida por un activo, o la evolución de las subidas de salarios en comparación con la del precio de los inmuebles.
Como indicador prematuro se podría utilizar la existencia de desviaciones de precio en relación al valor fundamental (factor de comparación típico puede ser la rentabilidad obtenida en relación al precio de compra). Hasta ahora la rentabilidad de compra de vivienda en España ha estado fundamentalmente basada en la plusvalía futura, es decir la ganancia en función de una posible inflación de precios. Mientras las inversiones alternativas por exceso de capital sigan teniendo también bajadas constantes de rentabilidad, lo que ha ocurrido en entornos de exceso de liquidez como el actual, todo se mantiene, pero cuando los mercados de inversión empiecen a tener turbulencias, tipos continuados al alza, cambios de ciclo económico, es evidente que los parámetros de tales compras pueden cambiar de forma sustancial……
Porque cuantas viviendas vacías pueden existir en España como resultado de aplicar tales criterios de gestión??
Y el tema salarial. Para la compra de vivienda en los estratos representados por las clases medias hace falta un entorno de estabilidad macroeconómica. La subida de valor de la misma se justifica si lo hacen los salarios reales. O si va a seguir existiendo un aumento de población continuada que mantenga una demanda creciente. Y además, acompañada de unas condiciones de financiación favorable que así lo permitan. Y además tipos de interés bajos. Examinemos si tales condiciones son sostenibles a lo largo de más de un ciclo económico. Han subido en España los salarios reales en los últimos años al mismo ritmo que la vivienda???
Va seguir la población creciendo en la misma proporción? Las condiciones de financiación, van a seguir siendo igualmente favorables, especialmente si el endeudamiento de las familias sube? O si el paro aumenta como consecuencia de la previsible desaceleración de ese sector aparentemente imparable de los últimos años, la construcción
Interrogantes o riesgos cada vez más difíciles de ocultar. El debate sobre que pasará a medio plazo queda abierto.

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