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Feb

Inversión inmobiliaria internacional

Written on February 22, 2007 by Rafael Moneo in Uncategorized

La inversión inmobiliaria a nivel internacional alcanza una importancia cada vez mayor dentro de la imparable globalización de los mercados financieros. Su principal aportación viene dada al aprovechar las oportunidades existentes que brindan los ciclos inmobiliarios de las distintas áreas geográficas del mundo. Con tal estrategia se diversifican las carteras de los inversores institucionales, hasta ahora demasiado concentradas en los mercados occidentales, cada vez más maduros y con menores posibilidades de revalorización. Vuelco importantísimo ha sido además el creciente interés de los “Private Equity” por el sector inmobiliario, que han impulsado enormemente las cifras y precios de inversión así como los nuevos mercados en los que se han involucrado.
No olvidemos que la globalización del sector inmobiliario, mucho más ligada al entorno local, es menor que la de otros mercados de inversión. Mientras que una caída generalizada de una bolsa de referencia arrastra generalmente a todas sus subordinadas, observamos la distinta temporalidad del ciclo inmobiliario incluso en las economías occidentales. La fuerte subida del precio de los inmuebles en países como EEUU, Inglaterra o España contrasta con los estancamientos sufridos en Japón y Alemania.
La actividad más “globalizable” es sin duda la inversión. Los gestores, fundamentalmente en las formas indirectas (fondos abiertos, REITS), tienen un comportamiento cada vez más global, con criterios de rentabilidad y gestión prácticamente estandarizados en todos los países, especialmente en inmuebles de oficinas o centros comerciales. Se utilizan nuevas técnicas (portfolio management) orientadas a la obtención de una rentabilidad a largo plazo y una gestión activa del inmueble. La promoción se antoja mucho más complicada al estar vinculada a la materia prima suelo, que requiere un conocimiento local profundo, tanto en su fase de adquisición como en la compleja normativa que presenta su desarrollo. Indispensable en ambos casos es el establecimiento de alianzas estratégicas con socios locales que equilibren la importante componente local del negocio inmobiliario y contribuyan a una ponderada asunción de riesgos.
En realidad uno de los objetivos básicos de la inversión internacional es la capacidad de descubrir nuevos mercados. Los ganadores de este proceso serán aquellos que sean capaces de detectar antes que sus competidores zonas futuras con mejores condiciones de crecimiento y expansión. Factor esencial en tal proceso de estudio será un análisis profundo de las condiciones estructurales de cada área de inversión, criterio preponderante a la consideración de los ciclos económicos a medio plazo. Como parámetros más importantes destacamos el factor demográfico, una adecuada diversificación de los distintos sectores económicos y el establecimiento de políticas flexibles que hagan atractiva la inversión en la zona.
Las carteras de los grandes inversores institucionales se harán cada vez más internacionales y las posibilidades de inversión en Europa del Este, China, sudeste asiático, e incluso América Latina se incrementarán significativamente. Un proceso que ya ha comenzado y que se no se detendrá en un futuro. Se estima que en pocos años, aproximadamente el 80% de los habitantes del mundo vivirá en las grandes ciudades. A la cabeza del crecimiento futuro, según diversos estudios, se encuentran ciudades como Dubai, Guangzhou (China), Las Vegas, Bombay o Estambul. Aunque todavía la inversión en países emergentes presenta demasiados riesgos (no apta el pequeño inversor), y solamente es recomendable para los gestores más profesionalizados. Las perspectivas futuras de la inversión internacional son enormes, y el aumento de rentabilidad que pueda suponer tener una parte de la cartera situada en tales aglomeraciones urbanas contribuirá a compensar la madurez de rentas en el mundo occidental. Premisa fundamental es la seguridad jurídica del inversor en los mercados de destino, así como un riguroso y exhaustivo conocimiento de los mismos y del producto que se pretende desarrollar.

Comments

Rafael Pampillon February 25, 2007 - 9:12 am

Muy interesante. Pero la pregunta del millón es ¿Son los precios de la vivienda en España exagerados? Sabemos, porque así lo ha escrito Rafael Moneo, que en tiempos de auge se tiende a sobreponderar las expectativas o se minusvaloran los riesgos, especialmente en inversores y promotores que tiene poca experiencia en el mercado. Como consecuencia de estimar erróneamente el mercado se produce una revalorización desproporcionada de los inmuebles y alejada de una “evolución de precios realista” (que nadie sabe lo que es pero que queda muy bien porque parece que atiende a factores objetivos). Se compran inmuebles por la expectativa de una subida todavía mayor de precios. Hasta que la teórica burbuja estalla, eso si con un cierto retraso, lo que acelera la caída general de precios y desemboca en el pesimismo generalizado. Las burbujas se producen por la enorme influencia que tienen las expectativas a la hora de considerara el mercado inmobiliario. ¿Está España en una burbuja? ¿Estallará? ¿Cuando?

Obramar S.L. February 27, 2007 - 1:43 pm

Somos una Promotora de Granada y estamos interesados en contactar con Grupos Inmobiliarios Ingleses para ofrecerle nuestras promociones, le agradeceria que si tiene oportunidad de contactar con alguna, se dejara esta informacion.
Muchas gracias y un saludo.

Rafael Moneo February 27, 2007 - 10:40 pm

Magnitudes que pueden dar una idea acerca de la sobre valoración en el mercado de la vivienda pueden ser varias. Fijémonos en dos de ellas, como la renta ofrecida por un activo, o la evolución de las subidas de salarios en comparación con la del precio de los inmuebles.
Como indicador prematuro se podría utilizar la existencia de desviaciones de precio en relación al valor fundamental (factor de comparación típico puede ser la rentabilidad obtenida en relación al precio de compra). Hasta ahora la rentabilidad de compra de vivienda en España ha estado fundamentalmente basada en la plusvalía futura, es decir la ganancia en función de una posible inflación de precios. Mientras las inversiones alternativas por exceso de capital sigan teniendo también bajadas constantes de rentabilidad, lo que ha ocurrido en entornos de exceso de liquidez como el actual, todo se mantiene, pero cuando los mercados de inversión empiecen a tener turbulencias, tipos continuados al alza, cambios de ciclo económico, es evidente que los parámetros de tales compras pueden cambiar de forma sustancial……
Porque cuantas viviendas vacías pueden existir en España como resultado de aplicar tales criterios de gestión??
Y el tema salarial. Para la compra de vivienda en los estratos representados por las clases medias hace falta un entorno de estabilidad macroeconómica. La subida de valor de la misma se justifica si lo hacen los salarios reales. O si va a seguir existiendo un aumento de población continuada que mantenga una demanda creciente. Y además, acompañada de unas condiciones de financiación favorable que así lo permitan. Y además tipos de interés bajos. Examinemos si tales condiciones son sostenibles a lo largo de más de un ciclo económico. Han subido en España los salarios reales en los últimos años al mismo ritmo que la vivienda???
Va seguir la población creciendo en la misma proporción? Las condiciones de financiación, van a seguir siendo igualmente favorables, especialmente si el endeudamiento de las familias sube? O si el paro aumenta como consecuencia de la previsible desaceleración de ese sector aparentemente imparable de los últimos años, la construcción
Interrogantes o riesgos cada vez más difíciles de ocultar. El debate sobre que pasará a medio plazo, queda abierto.

Orestes March 5, 2007 - 5:17 pm

El inversor con maleta de fin de semana:
Al calor de nuestra particular “fiebre del oro” inmobiliaria he visto a inversores comprarse una casa en Brasil por el simple hecho de que era muy barata comparada con España. Agentes inmobiliarios ofrecen por Internet pisos en lugares paradisíacos a un precio irrisorio a ojos de un español. Tras una visita al lugar se formalizan, sin problema, ventas de villas y apartamentos en la costa norte carioca, ¡es tan barato! No voy a juzgar la rentabilidad de esta inversión o la practicidad de comprarse casa en la playa al otro lado del océano, no es lo que quiero destacar, sino el hecho de que los clientes realizan estas compras sin ninguna dificultad.
En países mucho más próximos como Marruecos los españoles tienen una abundante oferta de residencia en playa que aumenta. Desde el punto de vista práctico resulta mucho más conveniente tener la casa a 30 minutos de ferry de la costa Gaditana que a 10 o 12 horas de vuelo en el Estado de Pernambuco, Brasil. Sin embargo las diferencias culturales entre nuestros países son tan grandes como el océano que nos separa de Brasil. Se imagina usted bañándose en la playa de Asilah y teniendo al lado a tres mujeres tapadas con una especie de burka para el baño, no es lo mismo que en Cádiz, ¿verdad? Tampoco creo que ninguna mujer española se sintiera cómoda con su bikini cuando ninguna bañista local es “tan atrevida”.
Vayamos al pasado, hasta los 60, a la España ultra-católica, a los baños radioactivos de Fraga, al primer turismo del norte de Europa, a las suecas que se bañaban en las playas de un pueblo pesquero del Mediterráneo llamado Benidorm. ¿Qué opinión tendría el párroco del pueblo de estas rubias alocadas? ¿Qué pensarían los parroquianos? España ha demostrado a lo largo de 40 años una increíble capacidad de adaptación al cambio.
En el momento actual vivimos un enfrentamiento geopolítico entre el mundo occidental y el mundo musulmán enrarecido por creencias divinas que superan lo racional.
Dudo mucho, que Marruecos tenga la misma capacidad de adaptación al cambio social que ha demostrado nuestro país. Mientras tanto el concepto de las nuevas urbanizaciones de segunda residencia para extranjeros que se construyan en el país deberá basarse en un formato de urbanización cerrada en lugares apartados con playas semi-privativas para el propietario-turista.
Inversores extranjeros llegaron a la costa Croata en 1995, poco después de acabar la guerra civil que martirizó y arrasó a la población civil durante los 90. Conocida por sólo unos pocos privilegiados, la costa Croata, en pleno centro de Europa y a 1 o 2 horas de las principales capitales europeas, era un dulce muy apetitoso. Con las bombas aún cayendo en el país vecino de Kosovo los inversores desembarcaban en las playas croatas. Tan rápido llegaron que el país no estaba aún preparado después de una guerra que provocó miles de muertos y desplazados por motivos étnicos y religiosos, que dejaron sus propiedades abandonadas en su exilio (sólo 120.000 de los 350.000 exiliados serbios en 1995 han regresado al país). El sistema de registro de la propiedad del país no estaba actualizado ni era lo suficientemente moderno y fiable como para garantizar la seguridad sobre la propiedad. La invasión de estos compradores tampoco fue muy bien vista por los legisladores y gobernantes del país quienes asustados prohibieron la compra a los extranjeros y posteriormente la volvieron a admitir pero ralentizaron el proceso y lo volvieron altamente tedioso y burocrático. La intención de Croacia por entrar en la UE en el 2009 ha forzado al gobierno a cambiar esta actitud proteccionista. Existe un proyecto de modernización y actualización del registro de la propiedad financiado por la Unión y el gobierno se ha abierto más a la inversión inmobiliaria extranjera en los concursos de privatización de los antiguos complejos turísticos estatales.

MAURICIO ROBLEDO May 3, 2007 - 7:14 pm

INTERESADO EN CONTATARME IMPORTANTES PROYECTOS EN COLOMBIA PARA DESARROLLAR

Juste y Andres Asociados, S.L November 21, 2007 - 12:22 pm

Somos una empresas española de asesoramiento a inversores españoles y extranjeros en los paises del Este. Tenemos desde pequeñas inversiones por unos 10.000 euros hasta para grandes inversionistas de 2,3,5 millones de euros. Trabajamos el tema de casas y terrenos.
Actualmente tenemos tierras en Timisoara (Rumanía) para inversiones desde unos 80.000 euros.
Para pequeños inversionistas tenemos en Varsovia pisos que estarán terminados a finales de 2.009 que ahora solamente se paga un 10% del valor del pisos (sobre 10.000 euros) y se vende antes de terminar su construcción en 2.009. La rentabilidad es alta dado ganas el 10-15% del total del valor del piso. En dos años puedes tener rentabilidades del 120-200% sobre el dinero invertido.
En esta promoción damos documento notarial a la firma de contrato y entrega de la señal.
Si les interesa, pongase en contacto con Juste y Andres Asociados, S.L. Tel- 626324466 y 609491218. e-mail: juanjo@justeyandresasociados.com .

one home January 16, 2008 - 5:57 pm

Would you please send me an adress to send you very interesting information.
Thank you very much.

Douglas February 18, 2008 - 12:08 pm

Promotora Dovian es un grupo inmobiliario que opera por toda la costa del Norte de España.
Estariamos muy agradecidos poder colaborar con ustedes en la venta de apartamentos que tenemos en primera linea de playa en el Norte de España
Uncordial saludo,telefono 677705513

Atlántida May 1, 2008 - 7:10 pm

En Atlántida-Uruguay se ofrecen solares en un privilegiado entorno residencial. Los precios respecto a España son muy baratos y además tiene un alto potencial de crecimiento ya que en este balnearia se empezara a construir este año un hotel resort & spa de lujo y un puerto deportivo.
Más info: http://www.atlántida.es

pascual October 8, 2008 - 5:35 am

Distinguidos Señores:
Gustaria ponerme en contacto con ustedes con la intencion de presentarles, para proponerles su promocion a venta de nuestro proyecto Residencial en Bavaro-Punta Cana(Republica Dominicana) de apartamentos 1 y 2 dormitorios en régimen de condominio, RIO BINITO SPA Punta Cana,con amplias zona verdes, piscina,yacuzzi,Spa,etc… que estamos construyendo en Bavaro,zona El Cortecito,a la entrada de los Corales, despues de Playa Turquesa, junto a Stanza Mare, entre los hoteles EDEN NH y BARCELO DOMONICAN BEACH.
Agradeciendoles su atención, reciban un cordial saludo
Pascual Taillefer
Rep.Dominicana (809) 757 97 00
spapuntacana@gmail.com

Laura Moreno December 30, 2008 - 12:58 pm

Buenos días,
Invertir en bienes inmobiliarios en el extranjero es una de las opciones más interesantes en este momento. Unos buscan una gran revalorización y acuden a países del este, como Rumanía o Bulgaria o a Latinoamérica, por ejemplo, Brasil. Otros quieren una revalorización más lenta pero que se cubran los gastos de la propiedad con la renta. En este caso se opta mayoritariamente por inversiones con renta garantizada (Francia es un buen ejemplo). Y luego hay otros que quieren un lugar de vacaciones, estos son la minoría y aquí ya hay para todos los gustos.
Todos estos proyectos son muy válidos pero para llegar hasta el final se necesita de la ayuda de profesiones, tales como agentes inmobiliarios de confianza, promotores con sus finanzas saneadas y sobre todo abogados que protectan tus intereses revisando antes de la firma que todo esté en su lugar.
Martinez-Echevarría, Pérez y Ferrero Abogados es un Despacho de Abogados especializado en proteger a los inversores españoles en la compra de bienes inmuebles fuera de su lugar de origen.
Sus oficinas están en España, Portugal, Marruecos, Francia, Turquía, Egipto, Bulgaria, Rumanía, Italia y Brasil.
En la representación en las operaciones de compraventa incluyen los siguientes servicios:
 Explicación del proceso legal necesario para tramitar la compra o venta de la propiedad.
 Revisión de las licencias y documentos que hacen referencia al inmueble o terreno para verificar el estado legal del mismo así como las cargas que pueda tener pendiente.
 Detalle de los gastos e impuestos que esta operación conlleva.
 Gestión del pago de estos gastos e impuestos en representación del cliente.
 Preparación de un Poder (bilingüe si fuera necesario) en el caso de que el cliente no pueda visitar la zona.
 Inscripción del bien en el Registro de la Propiedad.
 Contratación de los Suministros.
 Asistencia y acompañamiento al Notario el día de la firma de la escritura.
 Relación con los bancos tanto para la apertura de una cuenta en España como en la búsqueda de financiación.
 Gestión del pago anual de impuestos.
 Cualquier otra gestión que el cliente pueda necesitar
Si necesitáis poneros en contacto con ellos, esta es la página web: http://www.martinezechevarria.com
También podéis llamar al número: +34.952.765.000.
Si más me despido.
Atentamente,
Laura Moreno Cabanillas

Laura Moreno December 30, 2008 - 12:59 pm

Buenos días,
Invertir en bienes inmobiliarios en el extranjero es una de las opciones más interesantes en este momento. Unos buscan una gran revalorización y acuden a países del este, como Rumanía o Bulgaria o Latinoamérica, por ejemplo, Brasil. Otros quieren una revalorización más lenta pero que se cubran los gastos de la propiedad con la renta. En este caso se opta mayoritariamente por inversiones con renta garantizada (Francia es un buen ejemplo). Y luego hay otros que quieren un lugar de vacaciones, estos son la minoría y aquí ya hay para todos los gustos.
Todos estos proyectos son muy válidos pero para llegar hasta el final se necesita de la ayuda de profesiones, tales como agentes inmobiliarios de confianza, promotores con sus finanzas saneadas y sobre todo abogados que protectan tus intereses revisando antes de la firma que todo esté en su lugar.
Martinez-Echevarría, Pérez y Ferrero Abogados es un Despacho de Abogados especializado en proteger a los inversores españoles en la compra de bienes inmuebles fuera de su lugar de origen.
Sus oficinas están en España, Portugal, Marruecos, Francia, Turquía, Egipto, Bulgaria, Rumanía, Italia y Brasil.
En la representación en las operaciones de compraventa incluyen los siguientes servicios:
 Explicación del proceso legal necesario para tramitar la compra o venta de la propiedad.
 Revisión de las licencias y documentos que hacen referencia al inmueble o terreno para verificar el estado legal del mismo así como las cargas que pueda tener pendiente.
 Detalle de los gastos e impuestos que esta operación conlleva.
 Gestión del pago de estos gastos e impuestos en representación del cliente.
 Preparación de un Poder (bilingüe si fuera necesario) en el caso de que el cliente no pueda visitar la zona.
 Inscripción del bien en el Registro de la Propiedad.
 Contratación de los Suministros.
 Asistencia y acompañamiento al Notario el día de la firma de la escritura.
 Relación con los bancos tanto para la apertura de una cuenta en España como en la búsqueda de financiación.
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 Cualquier otra gestión que el cliente pueda necesitar
Si necesitáis poneros en contacto con ellos, esta es la página web: http://www.martinezechevarria.com
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Si más me despido.
Atentamente,
Laura Moreno Cabanillas

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